Hipoteka łączna umowna (art. 76 ust. 3 u.k.w.h.)

Hipoteka umowna łączna powstaje sukcesywnie wraz z obciążeniem hipotekami kolejnych nieruchomości, zabezpieczających tę samą wierzytelność.

Hipoteka umowna łączna (art. 76 ust. 3 u.k.w.h.) nie jest jedną hipoteką obciążającą różne nieruchomości, lecz są to dwie lub więcej hipotek, które dzięki obciążeniu kilku nieruchomości zwiększają pewność uzyskania zaspokojenia z nieruchomości dla wierzyciela hipotecznego. W konsekwencji hipoteka umowna łączna powstaje sukcesywnie wraz z obciążeniem hipotekami kolejnych nieruchomości, zabezpieczających tę samą wierzytelność. Hipotek jest tyle, ile jest obciążonych nieruchomości, przy czym cechuje je wzajemny związek wynikający z zabezpieczenia tej samej wierzytelności. Natomiast losy hipotek obciążających poszczególne nieruchomości mogą kształtować się różnie.

Przyjęcie konstrukcji zakładającej istnienie tylu hipotek, ile jest obciążonych nią nieruchomości, powoduje, że nawet wygaśnięcie hipotek na niektórych nieruchomościach nie pociąga za sobą wygaśnięcia pozostałych. Nie ma również wymogu, aby dla skuteczności hipoteki łącznej konieczne były wpisy we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości obciążonych hipoteką łączną.

Skoro hipoteka łączna umowna powstaje sukcesywnie, oddalenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla jednej z nieruchomości współobciążonych nie oznacza, że hipoteka łączna w ogóle nie powstanie. W takiej sytuacji obciąża ona te nieruchomości, odnośnie do których hipoteka została ujawniona w księdze wieczystej (por. postanowienia SN z dnia 4 grudnia 2009 r., III CZP 101/09, z dnia 16 stycznia 2014 r., IV CSK 207/13, z dnia 28 lutego 2014 r., IV CSK 319/13, i z dnia 19 listopada 2015 r., IV CSK 806/14).

Przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że sytuacja prawna wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną musi podlegać temu samemu reżimowi prawnemu doprowadziło do bezzasadnego uznania - z naruszeniem art. 365 § 1 k.p.c. - że oddalenie wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w N. automatycznie prowadzi do niemożności uzyskania wpisu w pozostałych księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, które ma obciążać hipoteka łączna.

Postanowienie SN z dnia 22 czerwca 2017 r., III CSK 264/16

Standard: 28526 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Przy ustanowieniu hipoteki łącznej na kilku nieruchomościach nie jest wymagane szczególne zastrzeżenie umowne co do łącznego charakteru obciążenia. Gdyby bowiem strony zamierzały zabezpieczyć tę samą wierzytelność na kilku nieruchomościach, nie nadając temu obciążeniu charakteru hipoteki łącznej, musiałyby przewidzieć w umowie repartycję zabezpieczenia.

Wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2012 r., III CSK 300/11

Standard: 53023 (pełna treść orzeczenia)