Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi; kształtowanie ustroju rolnego

W przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku orzeczenia organu administracji publicznej wydanego w postępowaniu egzekucyjnym w administracji (postanowienia o przyznaniu własności) termin do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie rozpoczyna biegu, jeżeli doręczone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przez organ administracji zawiadomienie nie spełnia wymagań wynikających z art. 4 ust. 5 tej ustawy w zw. z art. 598 § 1 k.c.

Uchwała SN z dnia 29 października 2024 r., III CZP 10/24

Standard: 83558 (pełna treść orzeczenia)

Do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b tej ustawy.

W ocenie Sądu Najwyższego prawidłowe jest stanowisko odwołujące się do przedmiotu obrotu w konkretnej czynności nabycia nieruchomości. Przewidziana w art. 1a ust. 1 pkt b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego norma powierzchniowa odnosi się bowiem właśnie do nabywanej nieruchomości rolnej. Ustawodawca posługuje się pojęciem nabycia nieruchomości jako polem reglamentacji ustawowej, przez co istotne dla wyłączenia ustawowego jest to, co aktualnie stanowi przedmiot obrotu, a nie okoliczność ujęcia obok tego przedmiotu również innych działek gruntu. Z perspektywy kwalifikacji nieruchomości na cele stosowania ustawy, znaczenie ma przedmiot czynności prawnej (przedmiot obrotu) jako wyodrębniona nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Nie jest istotne, czy składa się ona z jednej, czy większej liczby działek geodezyjnych, ani czy jest wyodrębniana z obejmującej większą liczbę działek nieruchomości postrzeganej wieczystoksięgowo. Wydzielenie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha powoduje więc wyłączenie tej nieruchomości z regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym z wszelkich rygorów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Jeżeli więc przenoszona jest własność działki mniejszej niż 0,3 ha, to taka czynność nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, niezależnie od tego, czy w księdze wieczystej prowadzonej, dla tej działki są jeszcze wpisane inne działki, niż ta która jest przedmiotem obrotu oraz niezależnie od tego, że przenoszący własność nieruchomości jest również właścicielem innych sąsiadujących z nią działek.

Stanowiska odmienne, opowiadające się za rozumieniem ustawowej definicji nieruchomości rolnej zawartej w tej ustawie według kryterium własnościowego bądź wieczystoksięgowego są nietrafne. Dla uzasadnienia pierwszego poglądu wskazuje się przede wszystkim potrzebę przeciwdziałania podziałom nieruchomości rolnych, podnosząc m.in. iż skoro gospodarstwa rodzinne stanowić mają podstawę ustroju rolnego całego państwa (art. 23 Konstytucji), regulacje prawne wprowadzane przez ustawodawcę muszą być widziane w perspektywie zapewnienia m.in. bezpieczeństwa żywnościowego kraju, będącego składnikiem bezpieczeństwa państwa w rozumieniu art. 31 ust. 3 Konstytucji. O ile Sąd Najwyższy dostrzega interes publiczny w regulowaniu przez ustawodawcę kwestii obrotu ziemią rolną, o tyle uważa że aktualnie brak jest zagrożenia np. co do sztucznych podziałów ewidencyjnych istniejących działek w celu utworzenia jednostek mniejszych niż 0,3 ha, gdyż stosowne ograniczenia w tym zakresie wynikają z obowiązujących przepisów prawa. Wprowadzenie zaś tak daleko idących ograniczeń jak wynikające z poglądu o potrzebie rozumienia ustawowej definicji nieruchomości rolnej zawartej w tej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego według kryterium własnościowego prowadziłoby do nieakceptowalnych w obrocie nieruchomościami obostrzeń i ingerencji władzy publicznej w gospodarowanie ziemią. Z kolei stanowisko o potrzebie wieczystoksięgowego rozumienia wyłączenia o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prowadziłoby do przypadkowych rezultatów, nierealizujących celów ustawy i potrzeb obrotu cywilnoprawnego.

Uchwała SN z dnia 17 października 2023 r., III CZP 113/22

Standard: 71883 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi przewidziane w art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1405 ze zm.) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 869) nie mają zastosowania do przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu układu przyjętego przez wierzycieli i zatwierdzonego przez sąd postanowieniem wydanym w sprawie o ogłoszenie upadłości przed dniem 30 kwietnia 2016 r., które stało się prawomocne po tym dniu.

Uchwała SN z dnia 30 stycznia 2019 r., III CZP 79/18

Standard: 28517 (pełna treść orzeczenia)

Ustrojodawca w art. 64 Konstytucji nie różnicuje treści prawa do własności z uwagi na jego przedmiot, ale ustawodawca od lat dedykuje szczególne uregulowania prawne niektórym rzeczom, które mogą stać się przedmiotem prawa własności, w tym przede wszystkim nieruchomościom rolnym. Czyni to w celu zachowania takiego ich statusu i optymalizacji ich rolniczego wykorzystania. Pewna grupa norm służy przy tym zachowaniu nieruchomości o konkretnych walorach jako rolnych przez limitowanie sytuacji, w których mogą być przeznaczane na cele nierolnicze lub nieleśne oraz promowaniu działań na rzecz rekultywacji gruntów (zob. np. ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161), a inne mają sprzyjać prowadzeniu na tych gruntach produkcji rolnej o odpowiedniej intensywności i przez podmioty o odpowiednich kwalifikacjach.

W świetle przepisów ustrojowych prawa do nieruchomości rolnych mogą przysługiwać zarówno podmiotom publicznym i prywatnym. W odniesieniu do obu tych grup właścicieli ustawodawca przewidział uregulowania, które mają służyć ochronie rolnego przeznaczenia gruntów oraz właściwemu ich zagospodarowaniu. Są one zawarte w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 91) oraz w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, uchwalonej - jak deklaruje ustawodawca - w celu: 1) poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych; 2) przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych; 3) zapewnienia prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Uchwalając ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego ustawodawca podkreślał, że w obrocie nieruchomościami rolnymi, jak również w ich wydzierżawianiu, nie ma żadnych ograniczeń zarówno podmiotowych, jak i przedmiotowych, co powoduje negatywne skutki gospodarcze, wyrażające się w pogłębianiu stopnia rozdrabniania gospodarstw rolnych. Funkcję aktywnego realizatora polityki rolnej państwa w zakresie gospodarki ziemią ustawodawca powierzył Agencji Nieruchomości Rolnych. Przewidział pewne mechanizmy pozwalające Agencji nabywać do zasobu państwowego nieruchomości rolne (pierwokup, odkup), ale początkowo nie wprowadził innych, poważniejszych ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w szczególności pomiędzy podmiotami prywatnymi.

Nabycie nieruchomości rolnej w drodze innych zdarzeń prawnych niż czynności prawne nie było zatem przez długi czas powiązane z żadnymi ograniczeniami, gdyż prawo pierwokupu i odkupu na rzecz Agencji było przez ustawodawcę zastrzeżone dla sytuacji zawarcia umów sprzedaży i innych umów prowadzących do przeniesienia własności nieruchomości rolnych. Sankcja nieważności w art. 9 u.k.u.r. w brzmieniu pierwotnym została też powiązana wyłącznie z czynnościami prawnymi dokonanymi niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, w przypadku określonym w art. 4 ust. 1 tej ustawy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego była kilkakrotnie nowelizowana, z czego najpoważniej ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości (Dz. U. z 2016 r., poz. 585). Ustawodawca wprowadził wówczas do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego preambułę, z której wynika, że ustawa uchwalona została w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich.

Nowelizacja weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r. Jej najistotniejsze założenia sprowadzają się do przyjęcia, że reżimowi obrotu nieruchomościami rolnymi przyjętemu w ustawie podlega nie tylko obrót nimi na podstawie czynności prawnych, lecz także dokonywany w związku ze wszystkimi innymi zdarzeniami, w tym i w związku z dziedziczeniem oraz nabyciem na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądu. Nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest bowiem przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Obejmując regulacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zarówno czynności prawne, jak i orzeczenia organów ochrony prawnej, jako zdarzenia prowadzące do przeniesienia własności nieruchomości, ustawodawca wprowadził w zasadzie tylko dwa przepisy regulujące kwestie intertemporalne dla takich zdarzeń rozciągniętych w czasie, a mianowicie art. 12 i 14 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości.

W art. 12 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości przyjął, że do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Określenia „postępowania dotyczące nabycia nieruchomości rolnych" trudno jest uznać za precyzyjne, zwłaszcza, że ustawy wymienione w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości są co do zasady aktami prawa materialnego i samodzielnie nie stanowią „podstaw do wszczęcia" jakiegokolwiek postępowania. Z przyczyn szczegółowo wyjaśnionych przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 18 maja 2017 r., III CZP 13/17, (OSNC 2018, nr 2, poz. 15) oraz z dnia 24 sierpnia 2017 r., III CZP 35/17 (OSNC 2018, nr 7-8, poz. 67), odwołujących się do koniecznej do zastosowania wykładni systemowej i celowościowej art. 12 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości, trzeba przyjąć, że w zakresie powołanego przepisu mieści się też postępowanie egzekucyjne prowadzone w celu wyegzekwowania świadczenia pieniężnego z nieruchomości dłużnika przez jej sprzedaż.

Sąd Najwyższy w niniejszej sprawie w całości podziela zarówno ten pogląd, jak i argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia. W okolicznościach niniejszej sprawy oznacza ona, że skoro postępowanie egzekucyjne, w którym żalący się nabył własność nieruchomości stanowiącej działkę nr 1150 w obrębie K. gmina S. zostało wszczęte przed 30 kwietnia 2016 r., to żalący się mógł brać udział w licytacji tej nieruchomości i uzyskać przybicie, a następnie przysądzenie jej własności, mimo że w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie spełniał wymagań określonych w znowelizowanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jakimi powinien legitymować się nabywca nieruchomości rolnej według znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Trzeba jednak zaznaczyć, że granice czasowe „postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnych" musi w przypadku egzekucji z nieruchomości wyznaczać data wszczęcia tego postępowania i uprawomocnienia się postanowienia przysądzającego własność nieruchomość. Po tym czasie nabywca nieruchomości zyskuje status jej właściciela, a o tym, jaka regulacja prawna znajduje zastosowanie do nabytej przez niego nieruchomości i zasad obrotu nią, decydują przepisy obowiązujące w czasie, gdy ma dojść do zaplanowanej przez właściciela czynności.

Jeśli zatem nieruchomość - czy to nabyta na podstawie orzeczenia sądu o przysądzeniu własności, podziale majątku, zniesieniu współwłasności, czy to na podstawie czynności prawnej - ma być przedmiotem dalszego obrotu, to zasady, według których ten obrót ma nastąpić, muszą być określone zgodnie z przepisami odnoszącymi się do nieruchomości o konkretnych cechach oraz do stron planowanej czynności obowiązujących w dacie, gdy czynność ma dojść do skutku, chyba że ustawodawca postanowi inaczej. W znowelizowanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego ustawodawca nałożył na nabywcę nieruchomości rolnej szczególne obowiązki. Postanowił bowiem, że jest on obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo rolne osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 1 i 2).

W dniu wejścia w życie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu zmienionym ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości można było wyodrębnić kategorię osób mających już status właścicieli nieruchomości rolnych na podstawie różnych zdarzeń prawnych, które wywołały skutki przed dniem 30 kwietnia 2016 r., kategorię osób zaangażowanych w postępowania przed organami państwa, w których to postępowaniach mogło dojść do wydania orzeczeń powodujących nabycie własności nieruchomości rolnych oraz kategorię osób, które zamierzały nabyć nieruchomość rolną na podstawie czynności prawnej.

Z wprowadzonych w życie w znowelizowanej ustawie ograniczeń w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości rolnych i rozporządzania nimi nie zdawały sobie sprawy nie tylko - co akcentuje Sąd Okręgowy - osoby nabywające w postępowaniu egzekucyjnym własność nieruchomości spełniających oznaczone w art. 2 u.k.u.r. kryteria definicyjne nieruchomości rolnych, ale także nabywające takie nieruchomości na podstawie czynności prawnych dokonanych przed dniem 30 kwietnia 2016 r., czy nabywające takie nieruchomości na podstawie orzeczeń wydanych w postępowaniach wszczętych przed 30 kwietnia 2016 r. Trzeba dostrzec, że nabywając nieruchomość o powyższych cechach przed dniem 30 kwietnia 2016 r. osoby, o których mowa, nie musiały mieć gospodarstw rolnych, prowadzić działalności rolniczej ani nawet mieć kwalifikacji pozwalających na rozpoczęcie takiej działalności.

Skoro w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. ustawodawca nie adresuje zawartej w nim normy do właścicieli gospodarstw rolnych w dniu wejścia w życie tego przepisu ani do osób znajdujących się w sytuacji prawnej, która może doprowadzić do nabycia własności takiej nieruchomości w postępowaniu wszczętym przed dniem 30 kwietnia 2016 r., lecz do „nabywcy nieruchomości”, to trzeba przyjąć, że przepis dotyczy osoby, która ten status uzyskała nabywając nieruchomość rolną w takiej sytuacji, że miały do niej zastosowanie wymagania dla nabywców nieruchomości rolnych ustalone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, zmienionej z mocą od dnia 30 kwietnia 2016 r.

Przyjęcie, że art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. ma zastosowanie do każdej osoby, która w dniu jego wejścia w życie była właścicielem nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 u.k.u.r., albo w toku postępowania przed organami państwa znajdowała się w sytuacji procesowej mającej doprowadzić do nabycia własności takiej nieruchomości, byłoby równoznaczne z nałożeniem na wszystkie takie osoby obowiązku podjęcia na nabytej nieruchomości o cechach określonych w art. 2 u.k.u.r. działalności o określonym profilu, niezależnie od tego, w jakim celu osoby te nabyły nieruchomość, w jaki sposób ją dotąd wykorzystywały i czy mają kwalifikację do prowadzenia działalności rolniczej. Z ograniczeń ustanowionych w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. od chwili ich wprowadzenia do systemu prawnego muszą natomiast zdawać sobie sprawę osoby, które nabywają na podstawie czynności prawnej dokonanej po dniu 30 kwietnia 2016 r. albo w postępowaniu przed organami państwa wszczętym po tej dacie, niepodlegające wyłączeniu spod działania ustawy na podstawie art. 1a u.k.u.r. nieruchomości mające cechy określone w art. 2 u.k.u.r. Do tych osób adresowana jest bowiem norma ustalona w art. 2b u.k.u.r.

Skoro nie ma ona zastosowania do żalącego się, to nie ma potrzeby rozważania konstytucyjności uregulowania ustalonego w art. 2b u.k.u.r., jako istotnie ograniczającego prawo własności nieruchomości rolnej w aspekcie sposobu korzystania z jego przedmiotu, ale przede wszystkim w zakresie uprawnienia do rozporządzania nim.

Uchwała SN z dnia 7 września 2018 r., III CZP 32/18

Standard: 24504 (pełna treść orzeczenia)

Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 1491 ze zm.).

Uchwała SN z dnia 15 grudnia 2017 r., III CZP 83/17

Standard: 28516 (pełna treść orzeczenia)

Do nabycia własności nieruchomości rolnej w toku egzekucji sądowej z nieruchomości, wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) wprowadzonego przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz.585).

Uchwała SN z dnia 24 sierpnia 2017 r., III CZP 35/17

Standard: 47085 (pełna treść orzeczenia)

Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy.

Uchwała SN z dnia 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17

Standard: 46988 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy