Zaliczenie piwnic i pomieszczeń gospodarczych do części wspólnej nieruchomości

Artykuł 42 ust. 6 i 7 u.s.m. upoważniał zarząd spółdzielni mieszkaniowej do zadecydowania o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej poszczególnych lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości oraz o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. Przyjęta metoda określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych musiała mieć zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Określająca zasady wyodrębnienia lokali uchwała zarządu pozwanej nr 34 z 2003 r. przewidywała, że będą one wyodrębniane z pominięciem pomieszczeń przynależnych (piwnic i innych pomieszczeń gospodarczych oddanych do dyspozycji osób zajmujących poszczególne mieszkania). Pomieszczenia te miały zatem pozostać w obrębie nieruchomości wspólnej i stanowić jej części.

W wyroku z 8 czerwca 2006 r., II CSK 37/06 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że z art. 42 u.s.m. oraz przepisów ustawy o własności lokali, do których odsyła w nim ustawodawca, wynika, że pomieszczenia takie jak piwnice są w zasadzie częściami składowymi wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Od tej zasady dopuszczalne są jednak odstępstwa.

Pozostawienie piwnic i innych pomieszczeń, które nie spełniają funkcji mieszkaniowych jako wspólnych, stanowiących przedmiot współwłasności właścicieli odrębnych lokali, jest w szczególności możliwe wówczas, gdy ich liczba nie jest taka sama jak liczba odrębnych lokali, albo gdy powierzchnie poszczególnych piwnic są zróżnicowane.

O zaliczeniu piwnic do części wspólnej nieruchomości, a nie do wyodrębnionych lokali, może decydować również okoliczność, że przy powstawaniu spółdzielczego prawa do lokalu nie obejmowano przydziałem lub umową o ustanowieniu tego prawa piwnic, które były użytkowane wspólnie przez wszystkich członków spółdzielni zamieszkujących w danym budynku.

Z dniem 31 lipca 2007 r. weszła w życie ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.). Zmienione powołaną ustawą brzmienie art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. wskazuje na to, że piwnica lub pomieszczenie gospodarcze mają być przyporządkowane danemu, podlegającemu wyodrębnieniu lokalowi, jeżeli zostały przydzielone wraz z tym lokalem, a władający nim faktycznie użytkuje piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze.

W wyroku z 12 marca 2009 r., V CSK 373/08  Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zmiana art. 42 u.s.m. była spowodowana wadliwą praktyką niektórych spółdzielni mieszkaniowych polegającą na arbitralnym określaniu przez zarządy, że piwnice lub pomieszczenia gospodarcze nie stanowią pomieszczeń przynależnych do wyodrębnianych lokali, ale wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l.

Po wejściu w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma wątpliwości, że zarząd nie może swobodnie decydować o przynależności piwnic lub pomieszczeń gospodarczych do nieruchomości wspólnej, jeżeli zachodzi sytuacja określna w art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m.

W uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 14/09  Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, gdy w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół jej przekazania określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnego lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu.

Gdy piwnica przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego i jest użytkowana przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zarząd spółdzielni w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali powinien określić także położenie i powierzchnię piwnicy. W takiej sytuacji, pominięcie w opisie wyodrębnianego lokalu piwnicy do niego przyporządkowanej powoduje sprzeczność uchwały z art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m., a w konsekwencji jej nieważność.

Wyrok SN z dnia 7 grudnia 2012 r., II CSK 124/12

Standard: 28268 (pełna treść orzeczenia)