Wypłata wartości rynkowej lokalu w razie wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17[11] u.s.m.)
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 17[1] – 17[19] u.s.m.)
strona skarżąca stara się bronić stanowiska, że dla prawnego powstania roszczenia wynikającego z art. 17[11] zd. pierwsze u.s.m. nie jest niezbędne istnienie fizyczne lokalu użytkowego, będącego substratem ograniczonego prawa rzeczowego w postaci własnościowego prawa do lokalu.
Stanowisko takie nie może być uzasadnione. Wykładni takiej przeczy już sama treść art. 17[11] u.s.m. i prawna konstrukcja omawianego prawa rzeczowego. W przepisie tym wyraźnie chodzi o sytuację, w której własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej, gaśnie jako prawo na rzeczy cudzej a spółdzielnia (właściciel budynku obciążonego tym prawem) może po wygaśnięciu prawa dysponować (rozporządzać) przedmiotem wygasłego prawa w formie dostępnej każdemu właścicielowi. Dysponowanie (rozporządzenie) także może odnosić się tylko do istniejącego przedmiotu (rzeczy, art. 45 k.c.), a byłemu uprawnionemu służy odpowiedni ekwiwalent stanowiący „wartość rynkową tego prawa”.
Ponadto w art. 17[11] ust. 3 u.s.m. wyraźnie wskazano na to, że warunkiem świadczenia ze strony spółdzielni (wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) jest „opróżnienie lokalu”, a więc lokalu istniejącego (art. 7 ust. 1 u.s.m.). Oznacza to, że do czasu takiego opróżnienia spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby wstrzymać ze spełnieniem świadczenia (zarzut dylatoryjny). Należy także stwierdzić, że w odpowiedzi na skargę kasacyjną trafnie wskazywano na rozwiązania prawne poprzedzające obecną regulację art. 17[11] u.s.m., które uzależniały powstanie obowiązku zwrotu wartości wygasłego własnościowego prawa do lokalu od istnienia lokalu jako przedmiotu tego prawa i efektywnego rozporządzenia nim na rzecz innych podmiotów.
Wyrok SN z dnia 22 listopada 2012 r., II CSK 16/12
Standard: 28238 (pełna treść orzeczenia)
Nie ma podstaw do takiej jego wykładni, jak przyjął to Sąd Okręgowy, zgodnie z którą uprawnionemu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje roszczenie w stosunku do spółdzielni o wypłatę równowartości tego prawa (obecnie równowartości lokalu) w sytuacji, gdy prawo to wygasło na skutek całkowitego i nieodwracalnego zniszczenia lokalu.
Wymaga podkreślenia, że obowiązek wypłaty wymienionego świadczenia obciążą spółdzielnię z tego powodu, że po wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu pozostaje ona jego właścicielem, mimo, że uprawniony, którego ograniczone prawo rzeczowe wygasło, pokrył w całości koszty budowy lokalu.
Chodzi zatem o to, aby po stronie spółdzielni nie powstało bezpodstawne wzbogacenie, związane z przejęciem substancji lokalu kosztem nakładów na jego budowę z majątku uprawnionego.
Omawiane świadczenie w istocie zatem stanowi zwrot poniesionych przez uprawnionego (jego poprzedników prawnych) kosztów budowy lokalu, który, jako składnik majątkowy, zwiększył majątek spółdzielni i który może stanowić przedmiot dalszego obrotu prawnego na rynku.
Tymczasem, na skutek pożaru, równocześnie z wygaśnięciem praw powódki do lokali wygasło prawo własności pozwanej do budynku, jako składnik majątku spółdzielczego.
Zgodnie z art. 17[11] ust. 1 zd. 2 u.s.m. wysokość świadczenia, wypłacanego osobie, której spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu wygasło, nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska, zbywając lokal na rynku w trybie przetargu.
Z takiego uregulowania wynika jednoznacznie, że roszczenie w stosunku do spółdzielni o zwrot równowartości prawa do lokalu przysługiwać może tylko wówczas, gdy lokal faktycznie istnieje.
Ponadto przyjmuje się, że wartość tą wycenia się według stanu lokalu z daty wygaśnięcia prawa
Skoro powódka jako moment wygaśnięcia lokalu wskazuje jego całkowite zniszczenie wskutek pożaru, to niedopuszczalne było ustalenie takiej wartość jako sumy dodatniej, według stanu lokalu sprzed pożaru, czyli sprzed wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Stosowanie przepisów kodeksu cywilnego do rozliczeń między spółdzielnią mieszkaniową i jej członkiem związanych z budową lokalu.
Wyrok SA w Poznaniu z dnia 1 września 2011 r., I ACa 645/11
Standard: 28239