Żądanie spadkobierców przeniesienia własności lokalu po śmierci członka spółdzielni (art 48[1] u.s.m.)

Przepis art. 48[1] ust. 1 jest kontynuacją rozwiązań zawartych w art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Reguluje on kwestię nabycia własności lokalu przez spadkobierców członka, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i który złożył wniosek o nabycie własności tego lokalu, jednak zmarł nie zdążywszy skonsumować tego wniosku. Przewiduje on zatem dziedziczność roszczenia o przeniesienie odrębnej własności lokalu, do którego członkowi przysługuje spółdzielcze prawo lokatorskie, która jest jednak wyłączona, gdy którakolwiek z osób wymienionych w art. 15 ust. 2 u.s.m skutecznie zrealizowała roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zasadnie wywodzi skarżąca, że w sytuacji pozostawania przy życiu brata zmarłego M. L., tyko jemu przysługiwałoby roszczenie, o którym mowa w art. 15 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Ustawodawca wprowadzając do art. 48[1] ust. 1 ustawy zastrzeżenie o braku osób uprawnionych, o których mowa w art. 15 ust.2 miał na celu zagwarantowanie im pierwszeństwa w zakresie roszczeń, które służą przede wszystkim zaspokojeniu potrzeb rodziny i stanowią – jak trafnie to ujęła skarżąca- kontynuację spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przez te osoby.

Nie jest to jednak roszczenie nieograniczone czasowo albowiem w myśl art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do jego zachowania konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób, o których mowa w ust. 3, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu ustaloną zgodnie z art. 11 ust. 2 1 i 2 2. (art. 15 ust.6)

W realiach rozpoznawanej sprawy strona pozwana nie wykazała w żaden sposób, by brat M. L. skorzystał z uprawnienia wynikającego z art. 15 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w terminie jednego roku, liczonego od wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, przysługującego M. L., na skutek jego śmierci, tj. od dnia 26 czerwca 2007 roku. W tej sytuacji należało uznać, że przysługujące mu roszczenie wygasło z dniem 26 czerwca 2008 roku, a zatem zarówno na dzień wytoczenia powództwa (22.02.2011r.), jak i dzień orzekania (23.05.2012r.) nie był on osobą uprawnioną, o której mowa w art. 48[1] ust.1 w/w ustawy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie do przyjęcia jest zaprezentowany przez stronę pozwaną pogląd, że skoro pozostaje przy życiu brat zmarłego członka Spółdzielni, to powódce nie przysługuje roszczenie z art. 48[1] ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przy takiej wykładni, zakładającej, że w każdej sytuacji kiedy istnieją np. osoby bliskie zmarłego członka spółdzielni i nie skorzystają w ustawowym terminie z uprawnienia przewidzianego w art. 15 ust.2 ustawy, spadkobierca nie może skonsumować roszczenia z art. 48[1] ust. 1 ustawy o przeniesienie własności lokalu, roszczenia, z którym za życia członek spółdzielni wystąpił, jego realizacja w praktyce byłaby iluzoryczna, a wręcz niemożliwa. Nie taka była intencja ustawodawcy. Jak wspomniano powyżej, najpierw zapewniono osobom, o którym mowa w art. 15 ust.2, możliwość zrealizowania własnych roszczeń, a dopiero w przypadku braku z ich strony woli uzyskania członkostwa i zawarcia stosownej umowy ze spółdzielnią, możliwość wystąpienia przez spadkobiercę z żądaniem przeniesienia na niego własności lokalu. W tym też celu ustawodawca zastrzegł, że nie stosuje się w takim wypadku art. 15 ust. 6, tj. w sytuacji kiedy wygasną roszczenia lub jest brak osób uprawnionych, o których mowa w ust.3 art. 15 nie wypłaca się osobie uprawnionej wartości rynkowej lokalu.

Nie ulega wątpliwości, że M. L., występując do pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej z żądaniem, określonym w art. 12 ust.1, przeniesienia na niego własności lokalu, zobowiązany byłby do dokonania spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1. Stosownie do jego dyspozycji członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Wskutek jego śmierci powódka jako spadkobierczyni nabyła roszczenie o przeniesienie na nią własności lokalu. Wprawdzie dla stwierdzenia powstania dziedzicznej ekspektatywy nie jest wymagane, aby zmarły spełnił warunki finansowe konieczne do przewłaszczenia, to uprawnionym jest wniosek sądu meriti, że finansowe warunki nabycia lokalu przez spadkobiercę, realizującego własne uprawnienie na podstawie art. 48[1] ust. 1 ustawy, są takie same jak warunki finansowe nabycia własności lokalu przez zmarłego członka spółdzielni. Jego sytuacja nie może być gorsza od sytuacji członka spółdzielni. Jest on zatem zobowiązany do spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust.1. W przywołanych przepisach nie ma mowy o obowiązku zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, które uregulowane jest w art. 18 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst. jednolity Dz.U. z 2005 roku, Nr. 31, poz. 266 ze zm.)

Wyrok SA w Łodzi z dnia 19 grudnia 2012 r., I ACa 966/12

Standard: 28230 (pełna treść orzeczenia)