Charakterystyka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

ze względu na konstytucyjne rozróżnienie "prawa własności" i "innych praw majątkowych", a także charakter i treść, jakie zostały nadane spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu przez ustawodawcę, prawo to nie może być utożsamiane z "prawem własności" (w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji), chociaż z ekonomicznego punktu widzenia jest ono "zbliżone" do własności (zob. K 32/03 i P 11/05).

Ustawodawca ukształtował spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy cudzej. Lokale znajdujące się w domach spółdzielczych, obciążone spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie stanowią przedmiotu własności osób uprawnionych z tytułu tego prawa, lecz są własnością spółdzielni. W odróżnieniu od prawa własności, które stanowi podstawową formę korzystania z rzeczy i daje właścicielowi pełnię władzy nad rzeczą (z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów prawa), ograniczone prawo rzeczowe zapewnia uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. A zatem, jak przyjmuje Trybunał, "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a w konsekwencji - prawem węższym od prawa własności, przy czym - co istotne - jest to prawo na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej" (K 12/08). 

Natura spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przesądza o zakresie oraz intensywności ochrony, jaka jest wymagana z punktu widzenia Konstytucji. Mianowicie prawo to - jako prawo odmienne od prawa własności (tj. "inne" w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji) - nie podlega ochronie na tych samych zasadach, co prawo własności. Z uwagi na szczególne ekonomiczne i społeczne znaczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Trybunał dostrzega, co prawda, potrzebę zapewnienia mu możliwie najszerszej ochrony, maksymalnie zbliżonej do ochrony prawa własności (zob. K 23/98, K 23/00, K 12/08). "Prawo takie ze swej istoty jest prawem na rzeczy cudzej, toteż różnice pomiędzy ochroną tego prawa, a ochroną prawa własności nie są wykluczone" (K 23/00). Różnice te wynikają przede wszystkim z natury spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będącego ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy cudzej - nieruchomości należącej do spółdzielni. Kształtując treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także system środków mających zapewnić jego ochronę, ustawodawca musi uwzględnić przede wszystkim szczególny charakter oraz funkcje spółdzielni mieszkaniowych, których podstawowe zadanie polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków i ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych (zob. art. 1 ust. 1 u.s.m.).

Ewentualne ograniczenia w korzystaniu ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą wynikać z konieczności realizacji zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozostałych członków spółdzielni (zob. wyrok o sygn. K 12/08). W najnowszym orzecznictwie Trybunał wskazał wyraźnie, że "w ramach ochrony praw i interesów poszczególnych członków spółdzielni konieczne jest równoważenie interesów majątkowych zarówno spółdzielni, jak i poszczególnych jej członków, z uwzględnieniem, że celem istnienia spółdzielni jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb jej członków" (K 60/13).

Z tych względów należy, zdaniem Trybunału, uznać, że konstytucyjne gwarancje ochrony spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej, są odmienne - tj. słabsze - niż gwarancje, jakimi objęte jest prawo własności. Natura tego prawa, z uwzględnieniem specyfiki stosunków prawnych i ekonomicznych łączących spółdzielnię i osoby uprawnione do korzystania z lokali znajdujących się w jej zasobach, sprawiają, że ustawodawca ma szerszą swobodę ingerencji w sposób korzystania ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, choćby ze względu na konieczność wyważenia oraz ochrony uprawnionych interesów różnych podmiotów (tj. spółdzielni i pozostałych osób uprawnionych do lokali spółdzielczych). Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy jeden z uprawnionych, korzystając ze swojego prawa z naruszeniem obowiązków określonych w przepisach ustawy lub statutu spółdzielni, w sposób negatywny wpływa na korzystanie z lokali przez pozostałych uprawnionych.

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13

Standard: 28047 (pełna treść orzeczenia)

Instytucja spółdzielczego prawa do lokalu ujętego jako ograniczone prawo rzeczowe została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. Nr 12, poz. 61, ze zm.), natomiast sama nazwa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pojawiała się wraz z ustawą - Prawo spółdzielcze. Trybunał Konstytucyjny przypominał, że "instytucja ta została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach i wówczas zastąpiła ona prawo odrębnej własności lokalu, które poprzednio mogło być ustanowione w domach spółdzielczych na podstawie rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848, ze zm.). Istniejące wówczas prawa własności lokali zostały przekształcone w prawa rzeczowe ograniczone. Prawo tego rodzaju jest ze swej istoty prawem majątkowym na rzeczy cudzej. 

Trybunał Konstytucyjny zwracał uwagę na podobieństwa i różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego a prawem własności. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a w konsekwencji - prawem węższym od prawa własności, przy czym - co istotne - jest to prawo na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej.

Trybunał Konstytucyjny przypominał, że - odmiennie niż prawo własności lokalu - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wiąże się ze zobowiązaniami uprawnionego związanymi z działalnością spółdzielni mieszkaniowej oraz obciążeniami ustanawianymi przez spółdzielnię na jej majątku. W związku z tym podmiot spółdzielczego prawa do lokalu ponosi ryzyko ekonomiczne związane z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowej obejmujące wszelkie działania spółdzielni, również te, które nie muszą w sposób bezpośredni wiązać się z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Z drugiej strony treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje swobodę używania lokalu oraz rozporządzania nim. Analizowane prawo jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji. Istnieje możliwość założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej oraz obciążenia go innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności hipoteką. W obu przypadkach bardzo podobny jest zakres praw i obowiązków członków spółdzielni w ich relacjach ze spółdzielnią, w szczególności członek spółdzielni obciążony jest takimi samymi kosztami związanymi z budową lokalu i jego eksploatacją. Oba analizowane prawa pełnią bardzo zbliżone funkcje ekonomiczne. Z tego względu Trybunał Konstytucyjny opowiadał się za nadaniem spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu możliwie najszerszej treści, podobnie jak prawu własności oraz za przyjęciem interpretacji zapewniającej możliwie najszerszą ochronę spółdzielczego własnościowego prawu do lokalu, zbliżoną do ochrony prawa własności (zob. w szczególności wyrok z 25 lutego 1999 r., K 23/98; wyrok z 29 czerwca 2001 r., K 23/00; oraz wyrok z 30 marca 2004 r., K 32/03).

Kształtując treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustawodawca musi wziąć pod uwagę szczególny charakter i funkcje spółdzielni mieszkaniowych. W tym kontekście ewentualne ograniczenia rozważanego prawa mogą być usprawiedliwione wyłącznie koniecznością umożliwienia efektywnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni.

Wyrok TK z dnia 11 grudnia 2008 r., K 12/08

Standard: 28045 (pełna treść orzeczenia)