Odrębna własność lokalu w budynku, w którym jest tylko jeden samodzielny lokal

W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku – lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to muszą stanowić część składową lokalu (por. uz. uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08). W rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego lokalu.

Wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach.

Pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, że art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do twierdzenia, iż lokal zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności lub odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu, może być zatem zaakceptowany w sytuacji, w której na tej samej działce gruntu posadowione są co najmniej dwa budynki, a nie ma możliwości takiego przeprowadzenia podziału, by powstały odrębne nieruchomości gruntowe z częściami składowymi – budynkami.

Jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. 

Uchwała SN z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10 

Standard: 28004 (pełna treść orzeczenia)

Lokal użytkowy obejmujący cały pawilon handlowy jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, mieści się więc w definicji samodzielnego lokalu zamieszczonej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z art. 2 ust. 1 tej ustawy wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość a więc także lokal użytkowy obejmujący całość pawilonu handlowego, w którym się znajduje.

Art. 3 ustawy o własności lokali ma charakter techniczny. W konkretnym przypadku nieruchomość wspólna stanowi grunt, tj. działka na której położony jest budynek. Nie ma przeszkód, aby udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej ustalić jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni całej działki.

Wyrok SN z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07

Standard: 28005 (pełna treść orzeczenia)