Decyzja zarządu o przynależności do lokalu pomieszczeń przynależnych (art. art. 42 ust. 3 pkt 2 i art. 42 ust. 7 u.s.m.)

Art. 42 ust. 3 pkt. 2 u.s.m. dotyczy wszystkich pomieszczeń przynależnych i nie daje podstaw do różnicowania ich statusu w zależności od tego, czy w rozumieniu Prawa budowlanego pomieszczenie stanowi część budynku mieszkalnego, czy też jest oddzielnym budynkiem (garaż) albo stanowi część budynku gospodarczego (np. budynku składającego się z komórek lokatorskich lub garaży, jeżeli ściany między garażami nie są przegrodami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 2 Pr. bud.).

Piwnice w nieruchomości wielobudynkowej stanowią jeden zbiór pomieszczeń przynależnych, możliwych do przyporządkowania dowolnemu lokalowi mieszkalnemu na takich samych zasadach jak garaże i komórki lokatorskie. Statuty lub regulaminy spółdzielcze niekiedy wykluczały możliwość przyporządkowania jednemu mieszkaniu więcej niż jednego pomieszczenia przynależnego. Lokator otrzymujący garaż nie mógł już mieć piwnicy lub komórki lokatorskiej.

Dlatego okoliczność, iż powódce w 1985 roku przydzielono piwnicę w innym budynku, nie stanowi przeszkody do traktowania tej piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Zgodnie z art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. jedynym warunkiem dalszego utrzymania przez piwnicę statusu pomieszczenia przynależnego przy przekształcaniu spółdzielczych praw do lokali we własność jest faktyczne użytkowanie piwnicy przez lokatora.

Zastrzeżenie „o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi” w art. 42 ust. 3 pkt. 2 u.s.m dotyczy sytuacji, gdy na skutek wyodrębnienia własności lokali powstaje kilka nieruchomości, a tym samym odrębnych wspólnot mieszkaniowych. Członek jednej wspólnoty nie może mieć pomieszczenia przynależnego na nieruchomości innej wspólnoty. Takie pomieszczenie traci charakter pomieszczenia przynależnego i staje się częścią nieruchomości wspólnej. Kwestia rozliczenia się wspólnoty z członkiem sąsiedniej wspólnoty w związku z przejęciem jego pomieszczenia pozostaje poza zakresem niniejszej sprawy, w której powódka nie utraciła prawa do piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Na mocy zaskarżonej uchwały obydwa budynki (zawierający mieszkanie powódki oraz jej piwnicę) wejdą w skład tej samej wspólnoty mieszkaniowej.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera definicji pomieszczenia przynależnego. Definicję tę zawiera art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali (u.w.l.).

Także oznaczenie piwnicy takim samym numerem jak numer lokalu mieszkalnego nie jest warunkiem uznania piwnicy za przynależną do mieszkania. Wystarczy przyporządkowanie danemu lokalowi, co następuje przez przydzielenie piwnicy lokatorowi właśnie w charakterze pomieszczenia przynależnego, a nie np. w oparciu o umowę najmu piwnicy. 

Ustalenie powierzchni mieszkań i pomieszczeń przynależnych (przez pomiar lub w oparciu o ewidencję), co jest konieczne do określenia udziałów w nieruchomości wspólnej, obciąża spółdzielnię.

Wyrok SN z dnia 25 czerwca 2024 r., II CSKP 1296/22

Standard: 84296 (pełna treść orzeczenia)

Nieważna jest uchwała zarządu spółdzielni, niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Stosownie do art. 42 ust. 7 u.s.m., decyzję o przynależności do lokalu pomieszczeń przynależnych, jako jego części składowych, podejmuje zarząd spółdzielni, jednakże swoboda decydowania zarządu ograniczona jest przepisami prawa. Pierwsze ograniczenie wprowadza art. 42 ust. 7 przez odwołanie się do art. 2 ust. 4 u.w.l., a drugie wprowadzone zostało przez ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r., nowelizującą m.in. art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. Z art. 42 po nowelizacji wynika, że uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali powinna także określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnice lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje. Gdy zatem piwnica przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego i jest użytkowana przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zarząd spółdzielni w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali powinien także określić położenie i powierzchnię piwnicy. Pominięcie w uchwale piwnicy przyporządkowanej do lokalu powoduje sprzeczność uchwały z art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m., a w konsekwencji jej nieważność.

Trafny jest pogląd, że o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42 ust. 3 pkt 2 piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, w której w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół przekazania piwnicy określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne, tj. oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnemu lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu.

Uchwała SN z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 14/09

Standard: 27984 (pełna treść orzeczenia)