Kalkulacja podwyżki czynszu (art. 8a ust. 4 u.o.p.l)
Podwyższenie czynszu i innych opłat (art. 8a. u.p.l.)
Zgodnie z art. 8 a ust. 4 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Zgodnie z cytowanym przepisem w przypadku gdy podwyżka czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej, podwyższenie dotychczasowej opłaty może zostać uczynione jedynie w przypadkach przewidzianych przez ustawodawcę.
Zgodnie z ust. 4 a art. 8 a ustawy jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
Podwyżka, o której jest mowa w art. 8 a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może zostać dokonana przez właściciela jedynie w przypadku gdy dotychczasowe przychody z czynszu lub innych opłat za używanie lokalu nie pozwalają na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również nie zapewniają zwrotu kapitału i zysku. Inaczej mówiąc właściciel może podwyższyć czynsz zarówno wtedy gdy jego dotychczasowa wysokość nie pozwala na pokrycie kosztów utrzymania, ale także wtedy gdy nie zapewnia zysku albo zwrotu kapitału.
Celem podwyżki jest zapewnienie właścicielowi uzyskanie przychodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk (art. 8a ust. 4a ustawy). Właściciel może dokonać podwyżki tylko w takiej wysokości, aby uzyskać ten cel. Podwyżka w części przekraczającej zapewnienie właścicielowi pokrycie wydatków, jak również zwrot kapitału i godny zysk jest nie uzasadniona i nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć trzeba, że podwyżka zapewniająca uzyskanie celu, o którym jest mowa w art. 8a ust. 4a ustawy musi być dokonana w granicach wynikających z ust. 4b art. 8a.
Właściciel lokalu może podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, ustalić po pierwsze zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu, a po wtóre godziwy zysk.
Inaczej mówiąc podwyżka jest uzasadniona tylko wtedy gdy nie przekracza wartości wynikających z art. 8a ust. 4b ustawy zapewniając właścicielowi pokrycie wydatków, jak również zwrot kapitału i godny zysk. W części w jakiej przekraczałaby uzyskanie przychodów, w rozumieniu art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, lokator były uprawniony do skutecznego jej zakwestionowania.
Celem powyższych unormowań jest wprowadzenie sądowej kontroli zasadności podwyżek czynszu i innych opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w postaci, które miałyby skutkować wzrostem czynszu (innych opłat za korzystanie z lokalu) ponad 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku lub nastąpić z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach.
Nie było sporne między stronami, że czynsz w dotychczasowej wysokości nie zapewniał pozwanemu zwrotu nakładów poniesionych na najmowany przez powoda lokal oraz godnego zysku. Cel ten był możliwy natomiast do uzyskania przy stawce miesięcznej wynoszącej 337,78 zł ustalonej przez biegłego i nie kwestionowanej przez strony sporu. Z tego względu należało podzielić stanowisko skarżącego, że Sąd Rejonowy nie prawidłowo doliczył wartość podwyżki do poprzedniej stawki czynszu, a w konsekwencji ustalił ją w wysokości sprzecznej z art. 8 a ust. 4 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Okoliczność nabycia lokalu przez pozwanego nie mają żadnego wpływu na podwyżkę czynszu w celu zapewnienia właścicielowi „godziwego zysku”. Dla jego ustalenia istotne znaczenie może mieć natomiast odniesienie do takich zjawisk, jak ogólna rentowność w gospodarce oraz rentowność na rynku nieruchomości - z jednej strony, z drugiej zaś - rentowność na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i ocena sytuacji najemców na danym rynku lokalnym.
Wyrok SO we Wrocławiu z dnia 23 lutego 2016r., II Ca 1206/15
Standard: 9686 (pełna treść orzeczenia)
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e.
Art. 8a ust. 4a stanowi, że jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
Z kolei w myśl art. 8a ust. 4e podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Powołane powyżej przepisy określają w pierwszym rzędzie warunki, od których zależy ważność wypowiedzenia wysokości czynszu ( art. 8a ust. 1 - 3 ) - wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z 3 - miesięcznym wyprzedzeniem.
Kolejne przepisy ( art. 8a ust. 4a - e ) określają warunki, od których zależy zasadność dokonanej podwyżki czynszu, przy czym zawarte w tych przepisach ograniczenia mają zastosowanie wyłącznie do podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka czynszu ponad poziom 3 % wartości odtworzeniowej lokalu możliwa jest w wypadku :
- gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,
- gdy pomimo tego, że wysokość czynszu już przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka następuje w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Tylko w tych przypadkach lokator może skorzystać ze środków obrony przewidzianych w art. 8a ust. 5 ustawy, tj. w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia albo zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu.
Wysokość stawki czynszu ustalona w wypowiedzeniu dokonanym przez pozwanych nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Zatem podwyżka ta była dopuszczalna i nie podlegała ograniczeniom, o których mowa w art. 8a ust. 4a - e ustawy o ochronie praw lokatorów.
W tym stanie rzeczy, skoro nie jest to podwyżka o jakiej mowa w art. 8a ust. 4 ustawy, a tylko w przypadku takiej podwyżki dopuszczalne jest złożenie pozwu o ustalenie na podstawie przepisów ust. 4a-4e ustawy, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, to powództwo w tej sprawie podlegało oddaleniu. Podwyżka, w wyniku której czynsz nie przekroczył 3 % wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna i nie podlega sądowej kontroli.
Wyrok SR w Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 28 października 2015 r., I C 1058/14
Standard: 7476 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 27977