Przekazywania mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym (art 48 u.s.m.)

Ewolucja zasad przekazywania mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym oraz przyznawania najemcom tych mieszkań trwalszych praw do zajmowanych lokali została szczegółowo omówiona przez Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniach wyroków z dnia 14 lutego 2012 r. (P 17/10) oraz z dnia 12 czerwca 2012 r. (P 27/10). Proces ten - wbrew pierwotnym założeniom - nie przebiegł sprawnie, ani według jednolitych zasad. Zapoczątkowany został w 1994 r. uchwaleniem ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Ustawa weszła w życie jednocześnie z ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.). Przewidywała możliwość nieodpłatnego przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe i jednoosobowe spółki Skarbu Państwa powstałe w wyniku przekształcenia tych przedsiębiorstw gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej na rzecz gmin lub innych osób prawnych, w tym także spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie z zawarciem umowy o przekazaniu nieruchomości przedsiębiorstwo (spółka) przekazujące zobowiązane było przenieść na przejmującego wpłacone przez najemców kaucje mieszkaniowe „w takiej kwocie w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu”. Kaucje mieszkaniowe podlegały zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. 

Spółdzielnie mieszkaniowe uznano za podmioty odpowiednie do przejęcia byłych mieszkań zakładowych z uwagi na ich specjalizację w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi oraz dobrowolną, spółdzielczą formę organizacyjną i bezwynikowy charakter prowadzonej działalności. W wyniku przejęcia nieruchomości mieszkania stawały się lokalami spółdzielczymi, a dotychczasowe umowy najmu z mocy prawa przekształcały się w najem na czas nieoznaczony. Na spółdzielniach nie ciążył jednak pierwotnie ustawowy obowiązek przyjęcia najemców w poczet członków, ani przydzielenia im lokali. Dopiero zmiana ustawy o przekazywaniu zakładowych budynków mieszkalnych dokonana ustawą z dnia 14 kwietnia 2000 r. (Dz.U. Nr 49, poz. 442) wprowadziła do art. 9 ust. 2 u.p.z. obowiązek przydzielenia członkom będącym najemcami dawnych lokali zakładowych zajmowanych lokali na warunkach lokatorskiego prawa do mieszkania, a obowiązująca od 24 kwietnia 2001 r. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym brzmieniu zobowiązała w art. 48 ust. 1 spółdzielnie do przeniesienia na najemców na ich żądanie własności zajmowanego lokalu według zasad dotyczących członków, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

W wyniku kolejnych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do tej ustawy wprowadzono także obowiązek zawarcia z lokatorami takich mieszkań umowy o ustanowienia spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego do tego lokalu (na podstawie noweli do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 19 grudnia 2002 r., Dz.U. Nr 240, poz. 2058), by – na skutek zmiany dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) - wrócić do przysługującego najemcy (obecnie także osobie bliskiej najemcy) na podstawie tego przepisu w pierwotnej wersji prawa domagania się przeniesienia na niego własności zajmowanego lokalu. 

W międzyczasie nowelizacja art. 48 ust. 2 u.s.m. dokonana ustawą z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) przyznała najemcom byłych mieszkań zakładowych roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. 

Równolegle zmiany objęły postanowienia dotyczące losów kaucji mieszkaniowych wpłaconych przez lokatorów. Kaucje te, które spółdzielnie powinny były otrzymać od podmiotów przekazujących im grunty z budynkami mieszczącymi mieszkania zakładowe, podlegały zaliczeniu - zgodnie z postanowieniem art. 9 ust. 2 u.z.p. – na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, a po wprowadzeniu ustawą z 14 kwietnia 2000 r. obowiązku przydzielenia i ustanowienia na rzecz najemców spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – art. 9 ust. 2 u.z.p. zobowiązywał do zaliczenia kaucji na poczet wkładu mieszkaniowego. Postanowienia dotyczące rozliczenia kaucji zawierał też art. 48 u.s.m. Nowelą z dnia 3 czerwca 2005 r. zamieszczono w nim ust. 11 nakazujący zaliczyć kaucje, o których mowa w art. 9 ust. 2 u.p.z. na poczet wkładu mieszkaniowego albo budowlanego oraz ust. 12 określający zasadę waloryzacji kaucji (proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu). Artykuł 48 ust. 13 u.s.m. natomiast zwalniał najemców dawnych mieszkań zakładowych, które zostały przejęte przez spółdzielnie nieodpłatnie, od obowiązku uiszczenia wkładu mieszkaniowego.

Nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007 r., przywracająca najemcom możliwość nabycia prawa własności dawnego mieszkania zakładowego, uzależniła powstanie roszczenia o przeniesienie własności lokali przejętych przez spółdzielnie nieodpłatnie jedynie od spłaty ewentualnych zadłużeń z tytułu umowy najmu oraz od pokrycia kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Kaucje mieszkaniowe na podstawie art. 48 ust. 3 i 4 u.s.m., podlegały wówczas zaliczeniu na poczet tych kosztów.

Ustawowa konstrukcja uprawniająca najemcę dawnego mieszkania zakładowego do uzyskania prawa własności tego lokalu jedynie w zamian za spłatę zadłużenia z umowy najmu oraz zwrot kosztów nakładów koniecznych spółdzielni na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal została zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny w dwóch etapach.

Najpierw wyrokiem z dnia 15 lipca 2009 r. (K 64/07) Trybunał uznał za niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP art. 48 ust. 3 u.s.m., uzależniający roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu od zwrotu kosztów nakładów koniecznych na utrzymanie budynku. Utrata mocy obowiązującej przez ten przepis bez uzupełnienia ustawy w drodze legislacyjnej rozwiązaniami uwzględniającymi wskazywaną przez Trybunał Konstytucyjny konieczność ochrony własności i innych praw majątkowych spółdzielni mieszkaniowych przez odpowiednie, proporcjonalne ukształtowanie obowiązków najemcy uzyskującego prawo własności lokalu, doprowadziła do stanu prawnego, w którym spółdzielnia zobowiązana była przenieść na najemcę własność lokalu przejętego przez siebie nieodpłatnie o ile tylko najemca uregulował całość zadłużenia z umowy najmu. W konsekwencji najemca otrzymywał prawo własności zajmowanego lokalu w istocie pod tytułem darmym, co pogłębiało wadliwość konstrukcji, zakwestionowaną przez Trybunał i spowodowało, że w wyroku z dnia 14 lutego 2012 r. (P 17/10) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż art. 48 ust. 1 u.s.m w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Trybunał uznał, że naruszone zostało konstytucyjne prawo spółdzielni mieszkaniowej do rozporządzania rzeczą, przez pozbawienie jej możliwości swobodnego zachowania własności należącego do niej lokalu mieszkalnego bez spełnienia warunków proporcjonalności określonych w art. 64 ust. 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

Uchwała SN z dnia 26 listopada 2014 r., III CZP 83/14

Standard: 27941 (pełna treść orzeczenia)

W razie nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową budynku, w którym znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemca ubiegający się o przeniesienie własności lokalu jest obowiązany spłacić spółdzielni zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (art. 48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Wyrok SN z dnia 29 września 2010 r., V CSK 49/10

Standard: 72236 (pełna treść orzeczenia)