Obowiązek przyjęcia w poczet członków właściciela lokalu (art. 23 ust. 2 u.s.m)

Stosownie do art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia mieszkaniowa nie może odmówić przyjęcia w poczet członków właściciela lokalu (art. 3 ust. 3[1] u.s.m.), który złożył pisemną deklarację członkowską (art. 16 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze).

Właściciel lokalu nie ma obowiązku wniesienia udziałów i wpisowego (art. 1 ust. 9 u.s.m.).

Wśród podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 1-3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nawiązujących stosunek członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej ex lege nie ma osób, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu w zasobach danej spółdzielni. Kwestia członkostwa została pozostawiona ich swobodnemu wyborowi. Tym osobom ustawodawca przyznał na podstawie art. 3 ust. 3[1] u.s.m. roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, skorelowane z art. 23 ust. 2 u.s.m., stanowiącym, że spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem przepisu art. 3 u.s.m.

Uwzględniając kompetencje spółdzielni mieszkaniowej do zarzadzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków (art. 1 ust. 3 oraz art. 27 u.s.m.), właściciel lokalu, o którym mowa w art. 3 ust. 3[1] u.s.m., może być zainteresowany członkostwem po to, aby zyskać wpływ na podejmowanie przez organy spółdzielni decyzji w opisanym wyżej obszarze działalności spółdzielni.

Osoby chcące być członkami spółdzielni mieszkaniowej są zobowiązane do złożenia pisemnej deklaracji, o której mowa w art. 16 § 1 pr. spółdz. Przepis art. 1 ust. 9 u.s.m. w części dotyczącej deklaracji nie ma tu zastosowania, albowiem, wobec fakultatywności członkostwa, niezbędne jest jednoznaczne oświadczenie woli właściciela lokalu wyrażające jego stanowczy zamiar wstąpienia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. W pozostałym zakresie art. 1 ust. 9 u.s.m. obowiązuje, co oznacza, że wyłączony został obowiązek wniesienia przez właściciela lokalu składającego deklarację, udziałów i wpisowego. Skoro osobom tym, na podstawie art. 3 ust. 3[1] u.s.m., przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, to uchwała rady lub zarządu spółdzielni mieszkaniowej o przyjęciu w poczet członków (art. 17 § 2 i 3 pr. spółdz.) jest konieczna z zastrzeżeniem, że właściwy organ spółdzielni nie może podjąć uchwały odmownej (art. 23 ust. 2 u.s.m.)

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r. poz. 1596, dalej - „ustawa  z 2017 r.”) przewidywała uchylenie na przyszłość (poczynając od dnia 9 września 2017 r.) obowiązku wniesienia wpisowego i udziałów przy uzyskaniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej zarówno z mocy prawa, jak i w konsekwencji realizacji przez właściciela lokalu prawa przystąpienia do spółdzielni. Osoby te, wyposażone przez ustawę w przymiot członkostwa lub nabywające je od dnia 9 września 2017 r. wskutek uzyskiwania praw do lokali, z którymi ustawa wiąże obligatoryjne członkostwo, albo przystępujące do spółdzielni wskutek realizacji przysługujących im roszczeń, nie wnoszą wpisowego ani udziałów. Odmienne postanowienia statutów nie mają zastosowania (por. art. 8 ust. 2 ustawy z 2017 r. stanowiący, że w razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy). 

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej Sąd drugiej instancji dokonał zatem prawidłowej wykładni art. 3 ust. 3[1] u.s.m. w zw. z art. 1 ust.9 u.s.m. w zw. z art. 16 pr. spół., zasadnie przyjmując, że powodowi przysługiwało skuteczne wobec Spółdzielni roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni, albowiem złożył  on wymaganą prawem deklarację i nie był zobligowany do wniesienia udziałów. Nie doszło także do naruszenia art. 58 § 1 k.c., skoro uchwały organów spółdzielni odmawiające przyjęcia powoda w poczet członków pozwanej Spółdzielni były sprzeczne z art. 23 ust. 2 u.s.m.

Wyrok SN z dnia 27 kwietnia 2022 r., II CSKP 277/22

Standard: 85018 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Artykuł 23 ust. 2 u.s.m. nakłada na spółdzielnię obowiązek przyjęcia w poczet członków jedynie właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Tak zakreślony obowiązek nie znajduje zastosowania wobec właścicieli lokali, którzy - na podstawie art. 24[1] ust. 1 u.s.m. - podjęli uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, ani też do nabywców prawa odrębnej własności lokalu w takiej nieruchomości. Stosunki między właścicielami lokali określają od chwili podjęcia uchwały przepisy ustawy o własności lokali, a nie prawo spółdzielcze, dotyczy to także praw i obowiązków spółdzielni mieszkaniowej, z której majątku wyodrębnione zostały lokale, a która nadal pozostaje właścicielem dwu lub więcej lokali niewyodrębnionych.

W związku z tym treść art. 23 ust. 2 u.s.m. nie stanowi argumentu na rzecz niedopuszczalności zastrzeżenia w statucie postanowień uprawniających do wykreślenia z rejestru członków właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową wyłączoną spod działania prawa spółdzielczego, w której zarząd nieruchomością wspólną odjęty został spółdzielni.

Wyrok SN z dnia 26 czerwca 2013 r., II CSK 658/12

Standard: 27937 (pełna treść orzeczenia)