Rozliczenie byłego członka w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa, co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (art. 11 ust. 2 - art. 11 ust. 2[2] u.s.m.)

W razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, rozliczenie byłego członka spółdzielni ze spółdzielnią mieszkaniową następuje na podstawie zastosowanych w drodze analogii art. 11 ust. 2 - art. 11 ust. 2[2] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.).

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP 81/09 (OSNC 2010, nr 5, poz. 68) uznane zostało, że ponieważ spółdzielnia nie może zbyć w drodze przetargu lokalu wybudowanego z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, na którym ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu, to nie może uzyskać za nie kwoty odpowiadającej wartości rynkowej tego lokalu; nie można stosować w drodze analogii reguł dotyczących ustalania wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, a także stosować zasad określonych w art. 11 ust. 2, 2[1] i 2[2] u.s.m., gdyż nie może wypłacić wartości rynkowej lokalu, której spółdzielnia nie uzyskała, a nie ma źródeł z których takiej wypłaty mogłaby dokonać. Według Sądu Najwyższego pozostaje tylko zastosować przepisy u.s.m. dotyczące wkładu, jaki winien wpłacić według ogólnych zasad następca, na rzecz którego ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu. Tyle też może uzyskać poprzednik z uwzględnieniem szczególnych okoliczności, które mogą wpłynąć na podwyższenie tej kwoty lub jej obniżenie, np. związane ze zużyciem lokalu (podobnie SN w postanowieniu z dnia 12 stycznia 2012 r., IV CSK 197/11; zob. też uchwałę SN z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CZP 13/15).

Częściowym odwołaniem się do argumentacji zawartej we wskazanej uchwale Sądu Najwyższego z 2009 r. są motywy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2014 r., V CSK 194/13 odnośnie do braku środków spółdzielni, aby wypłacić wartość rynkową lokalu, skoro następca takiej kwoty spółdzielni nie wpłacił, lecz ustaloną kwotę niższą. Sąd Najwyższy podkreślił, że lokatorskie prawo jako niezbywalne ma oczywiście mniejszą wartość niż prawo zbywalne, ale odwołał się do wartości pierwotnej wkładu mieszkaniowego bez dokonania jego waloryzacji.

Trybunał Konstytucyjny zauważył analizowany problem w wyroku z dnia 27 czerwca 2013 r., K 36/12, uznając za niezgodne z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP upoważnienie spółdzielni do tego, aby w statucie określała zasady rozliczania z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, będącego ekwiwalentem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w sytuacjach, gdy sam lokal nie podlega zbyciu w drodze przetargu. Trybunał Konstytucyjny stwierdził w uzasadnieniu tego wyroku, że problematyka rozliczeń dotyczących wkładu mieszkaniowego w powyższych wypadkach pozostała poza regulacją ustawową, określając to mianem „pominięcia ustawodawczego”. Pominięcie to wynikać ma z tego, że prawo do wkładu mieszkaniowego, jest według Trybunału innym prawem majątkowym w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji. Zostało ono przyznane drogą ustawową, w ustawie więc ukształtowano jego istotę i również w ustawie powinno się ukształtować mechanizmy gwarantujące jego ochronę. Z tych względów Trybunał wezwał ustawodawcę do uregulowania w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zasad rozliczania z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, w sytuacjach niezbywalności prawa do lokalu mieszkalnego. Niestety, ustawodawca nie zastosował się do dzisiaj do tego wezwania.

Pozostaje więc rozpatrzeć problem na podstawie istniejącego stanu prawnego, z wykorzystaniem argumentów zawartych w przywołanym orzecznictwie i mając na względzie poglądy doktryny.

Wstępna analiza przedłożonego zagadnienia prawnego wskazuje, że w dwóch artykułach u.s.m. można doszukiwać się rozwiązań, nadających się do zastosowania w ramach stanu faktycznego sprawy, leżącej u podstaw tego zagadnienia. Pierwszym jest art. 10 u.s.m., w którym została uregulowana kwestia rozliczeń finansowych między spółdzielnią a osobą ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w związku z zawarciem umowy o budową lokalu oraz umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Drugim - jest art. 11 u.s.m., w którym uregulowano procedurę rozliczenia osoby uprawnionej i spółdzielni w związku z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Oznacza to, że jest możliwe wypełnienie tzw. luki konstrukcyjnej, zwanej też luką tetyczną w sytuacji, gdy ustalony stan faktyczny nie może znaleźć rozwiązania prawnego przez brak regulacji, mającej bezpośrednie zastosowanie do niego.

Mając to na względzie stwierdzić należy, że z dwóch powołanych artykułów u.s.m. na szczególną uwagę zasługuje art. 11 tej ustawy. Nie są przekonujące te głosy, według których niemożliwe jest zastosowanie tego przepisu per analogiam i z określonymi modyfikacjami do sytuacji rozliczenia byłego członka ze spółdzielnią, w wypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Korzystając z dorobku teorii prawa można i należy posłużyć się analogią ustawową (analogia legis) przez zapożyczenie podstawy normatywnej rozstrzygnięcia problemu na zasadzie wnioskowania z podobieństwa do innego rozwiązania prawnego.

Odliczeniu powinny podlegać wszelkie należności nieuiszczone przez uprawnionego, które winno się ustalić w toku rozpoznawania jego roszczeń. Wartość rynkowa musi też uwzględnić granicę wynikającą z kwoty, jaką może uzyskać spółdzielnia od osoby obejmującej lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (art. 11 ust. 2[1] zdanie drugie u.s.m.).

Wskazane przepisy stosowane per analogiam w warunkach rozpoznawanego w sprawie, leżącej u podstaw zagadnienia prawnego stanu faktycznego, winny być roztrząsane z uwzględnieniem, że chodzi o pozostawienie własności lokalu mieszkalnego przy spółdzielni i rozliczanie lokatorskiego prawa do lokalu według wkładu otrzymanego od członka spółdzielni, którego prawo wygasło, wraz z kwotą jego udziału w spłacie kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię i należnego od następcy w zakresie takiego samego prawa po zwaloryzowaniu jego wartości. Nie będzie to wartość własności odrębnego lokalu mieszkalnego, tylko wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, którą należy ustalić, czyniąc ją podstawą do określenia ceny wywoławczej w przetargu.

Mając na uwadze zastosowanie art. 11 ust. 2 zdanie pierwsze u.s.m. per analogiam winno się także zaakceptować przetarg jako obowiązkowy dla spółdzielni do ustanowienia prawa lokatorskiego.

Przepisy u.s.m. w omawianym zakresie mają charakter iuris cogentis, więc postanowienia statutu spółdzielni lub umowy zainteresowanych, tj. spółdzielni ze swoim członkiem mogą je uzupełniać, ale nie mogą zmieniać ich co do istoty.

Formułując treść uchwały, odpowiadającej na przedłożone zagadnienie prawne należy podnieść, że nie ingeruje ona w istotę i treść przywołanej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2009 r. w sprawie III CZP 81/09, gdyż dotyczy innego zagadnienia i pomocne okazały się tylko użyte tam argumenty, zbieżne z tymi, które posłużyły do zajęcia obecnego stanowiska. W uchwale III CZP 81/09 chodziło o kryterium rozliczenia małżonków w ramach postępowania o podział majątku wspólnego. Inny więc był jego przedmiot (rozliczenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w postępowaniu działowym) i podmioty (byli małżonkowie). Nie ma do tamtej sprawy zastosowania art. 11 u.s.m., więc Sąd Najwyższy słusznie tego odmówił. Podobnie należy się odnieść do przywołanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2014 r., V CSK 194/13, którego istotą było rozliczenie między nabywcą spółdzielczego lokatorskiego prawa i spółdzielnią, a nie wypłata zwaloryzowanego wkładu zbywcy.

Brak potrzebnych regulacji ustawowych, wynikający wyraźnie z praktyki orzeczniczej i głosów doktryny, wzmocniony jednoznacznym pod tym względem stanowiskiem i wezwaniem wyrażonym w wyroku Trybunału Konstytucyjnego, a mimo to nie spotykający się od kilku już lat z odpowiedzią ustawodawcy, nie może prowadzić do oczywistego pokrzywdzenia osób uprawnionych, godzi to bowiem w elementarne poczucie sprawiedliwości.

Uchwała SN z dnia 5 października 2016 r., III CZP 58/16

Standard: 27906 (pełna treść orzeczenia)