Obciążenie hipoteczne w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu w warunkach art. 17[18] u.s.m.

Jeżeli w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nabywa inny podmiot niż spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege we własność lokalu. Takie przekształcenie wynikające z art. 17[18] u.s.m., nie może być jednak kwalifikowane jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 u.k.w.h. Oznacza to, że pierwotnie uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywa odrębną własność lokalu bez obciążeń hipotecznych ciążących wcześniej na nieruchomości spółdzielczej.

Powyższy pogląd w najnowszym orzecznictwie jest w pełni akceptowany i został wyjaśniony w oparciu o przekonujące argumenty.

Z art. 17[18]u.s.m., jednoznacznie wynika, że jeżeli w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nabywa inny podmiot niż spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege we własność lokalu, a zatem w prawo silniejsze (własność). Z tego względu podział wynikający z art. 17[18] u.s.m., jako mający swoje źródło nie w prawie własności nieruchomości, lecz w obciążeniu tej nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, nie może być kwalifikowany jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 u.k.w.h. W takim też przypadku pierwotnie uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywa odrębną własność lokalu bez obciążeń hipotecznych ciążących wcześniej na nieruchomości spółdzielczej.

Postanowienie SN z dnia 16 lutego 2022 r., I NSNc 601/21

Standard: 59383 (pełna treść orzeczenia)

Hipoteka, która obciążała nieruchomość spółdzielczą w chwili sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, nie obciąża prawa odrębnej własności lokalu, które powstało na podstawie art. 17[18] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nie ma podstaw do uznania, że prawo rzeczowe powstałe później (hipoteka) miałoby obciążać prawo powstałe z przekształcenia prawa powstałego wcześniej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) bez żadnego udziału osób, którym przysługiwały wolne od obciążeń spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Wierzyciel niemający zabezpieczenia hipotecznego na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie może zatem uzyskać hipoteki na nowo powstałych lokalach.

Art. 17[18] u.s.m. dotyczy nabycia ex lege prawa własności przez uprawnionych z własnościowych spółdzielczych praw do lokali, jako pochodnego w stosunku do ich dotychczasowych praw spółdzielczych, niezależnie od prawa przysługującego dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości macierzystej; prawo odrębnej własności lokalu, które powstanie, będzie obciążone tak, jak było obciążone własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a nie jak prawo własności całej nieruchomości. Z tego względu podział wynikający z art. 17[18] u.s.m., jako mający swoje źródło nie w prawie własności nieruchomości, lecz w obciążeniu tej nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, nie może być kwalifikowany, jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 u.k.w.h.

Za taką wykładnią przemawia ratio legis art. 17[18] u.s.m., który służy wzmocnieniu i ochronie praw osób uprawnionych do spółdzielczych praw do lokali ‎w przypadku prowadzenia w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej postępowania upadłościowego, likwidacyjnego bądź egzekucyjnego.

Niewątpliwie przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie art. 17[18] u.s.m. nie jest sprzedażą w postępowaniu upadłościowym; nie ma zatem do niego zastosowania art. 313 pr. up. Nie stanowi ono również zbycia elementu przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, wobec czego podmiot nabywający ex lege odrębną własność lokalu nie jest nabywcą przedsiębiorstwa i nie odnosi się do niego skutek przewidziany w art. 317 ust. 2 zdanie drugie pr. up. w postaci nabycia w stanie wolnym od obciążeń.

Jeżeli w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nabywa inna spółdzielnia, spółdzielcze prawo do lokalu trwa dalej w niezmienionej postaci.

Jeżeli  nabywcą nieruchomości jest inny podmiot niż spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege we własność lokalu, nie może ono bowiem obciążać nieruchomości innego podmiotu niż spółdzielnia. Rozwiązanie to stanowi wyjątek od zasad postępowania upadłościowego i egzekucyjnego, które przewidują, że w razie sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego (art. 317 ust. 2 Pr. up.) oraz w toku postępowania egzekucyjnego (art. 1000 § 1 k.p.c.) obciążenia nieruchomości wygasają. Obciążenie w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wygasa, a w przypadku gdy nabywcą nieruchomości spółdzielczej nie jest spółdzielnia, przekształca się w prawo silniejsze (własność), aby pozycja uprawnionego z tego prawa w toku postępowania upadłościowego (egzekucyjnego) prowadzonego przeciwko spółdzielni nie uległa pogorszeniu.

Hipoteka obciążająca nieruchomość macierzystą w przypadku zbycia przedsiębiorstwa upadłego w toku postępowania upadłościowego wygasa (art. 313 ust. 1 i 2 oraz art. 317 ust. 2 pr. up.), a zatem nie może równocześnie powstać w odniesieniu do nieruchomości lokalowej, skoro następujący z mocy prawa i określony w art. 17[18] u.s.m. skutek w postaci przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu musi być poprzedzony nabyciem własności nieruchomości spółdzielczej w postępowaniu upadłościowym przez nabywcę niebędącego spółdzielnią mieszkaniową, czyli następuje już po wygaśnięciu hipoteki, która nie mogła przekształcić się w hipotekę łączną, skoro wygasła zanim nieruchomość uległa podziałowi.

Postanowienie SN z dnia 8 października 2020 r., II CSK 769/18

Standard: 63851 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy