Pojęcie „koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości”

Kategoria opłat eksploatacyjnych definiowana w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 200 r. O spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013.1222- dalej "u.s.m.") oznacza całokształt płatności związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali członkowskich, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. W powyższym zbiorze mieszczą się więc nie tylko opłaty stricte mieszkaniowe ale również wszelkie należności wynikające z prawnego lub pozaprawnego posiadania nieruchomości wspólnej, w tym gruntu, na którym posadowiono budynek z lokalami spółdzielczymi.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2016 r., I ACa 828/15

Standard: 27802 (pełna treść orzeczenia)

Ustawa nie definiuje w ogóle co to są koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości ani nie rozróżnia szczegółowo pojęć - koszty eksploatacji nieruchomości i koszty utrzymania nieruchomości. Oba te rodzaje kosztów są związane z nieruchomością (czy też z nieruchomościami) i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością. W konsekwencji takich zmian ustawy zniknęły statutowe obciążenia członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali lub odrębną własnością innymi kosztami niż te związane z utrzymaniem danej nieruchomości, w której znajduje się ich lokal oraz utrzymanie nieruchomości wspólnej i nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

W piśmiennictwie zauważa się, że te "inne zobowiązania " w praktyce pozwalały w wielu przypadkach obciążać członków kosztami, które wynikałyby z wadliwej gospodarki spółdzielni i oznaczały wyjście poza formułę określona w art. 90 prawa spółdzielczego. Był to jednak swoisty bezpiecznik oparty na solidaryzmie członków, gdy takie były potrzeby danej spółdzielni. Skutkiem takich zmian prawa i ich konsekwencją było wprowadzenie w ustawie przepisu art. 4 ust. 4[1] przewidującego prowadzenie oddzielnie dla każdej nieruchomości, ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów, o których była mowa wyżej, oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego, zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy, ze szczegółową specyfikacją dla każdej nieruchomości wszystkich takich wpływów i wydatków. Inne przychody i koszty spółdzielni są z tego wyłączone i należy je rozliczać na zasadach ogólnych.

Wysokość opłat eksploatacyjnych należy kalkulować w taki sposób, aby nie powstawała różnica między wielkością kosztów i przychodów. W razie gdy już dojdzie do tej różnicy powinna ona być skorygowana przez spółdzielnię przy ustalaniu wysokości opłat eksploatacyjnych, i to niekoniecznie dopiero w następnym roku obrachunkowym (tekst jedn.: z reguły w następnym roku kalendarzowym), ale możliwie jak najszybciej, z poszanowaniem treści art. 4 ust. 7 ustawy.

Zmiana przepisu art. 6 u.s.m., która weszła w życie od 31 lipca 2007 r. zastąpiła dotychczasową kategorię " kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi " - "kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnie na podstawie art. 1 ust. 3 ". Jest to konsekwencja zmiany przepis art. 4 ust. 1-2 i ust. 4 ustawy, a także konsekwentnego wprowadzenia zasady rozdzielenia kosztów i opłat związanych z daną nieruchomością. Odpowiada też realiom zarządzania wykonywanego przez spółdzielnie.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 14 grudnia 2015 r., I ACa 574/15

Standard: 27819 (pełna treść orzeczenia)