Opłaty eksploatacyjne za bezumowne korzystanie ze wspólnej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej

Posiadanie udziału w nieruchomości gruntowej nie upoważnia każdego ze współwłaścicieli do zajęcia przypadającej mu części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współuprawnionych. Z art. 206 k.c., wynika, że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzyPstania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Postawienie garażu na części nieruchomości powoduje, że inny współwłaściciel (współużytkownik) korzystania z tej części nieruchomości jest pozbawiony. Skoro takie sytuacje miały miejsce to rada nadzorcza podjęła słuszną decyzję, że ten kto chce korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, ma obowiązek uiszczać stosowny czynsz.

Wprawdzie proponowaną przez radę nadzorcza umowę dzierżawy - wbrew jej nazwie - traktować należałoby raczej jako umowę w przedmiocie podziału quoad usum, to jednak nie pozbawia zasadności naliczania opłat na rzecz pozostałych współuprawnionych (reprezentowanych przez pozwaną jako zarządzającą nieruchomością wspólną) z tytułu wyłącznego korzystania przez jednego ze współuprawnionych z części nieruchomości.

Powód nie podpisał proponowanej umowy dzierżawy i nie płacił tak określonego czynszu, wskazując, że pozwana Spółdzielnia nie jest uprawniona do jego pobierania. W ocenie Sądu, skoro powód nie podpisał umowy dzierżawy, to naliczanie takich samych opłat jak wobec innych korzystających w podobny sposób z przedmiotowej nieruchomości było uzasadnione jako wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania.

Tak określone wynagrodzenie w żaden sposób nie dyskryminowało powoda, skoro ustalono zasady jednolite dla wszystkich członków Spółdzielni.

Kategoria opłat eksploatacyjnych definiowana w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 200 r. O spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013.1222- dalej "u.s.m.") oznacza całokształt płatności związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali członkowskich, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. W powyższym zbiorze mieszczą się więc nie tylko opłaty stricte mieszkaniowe ale również wszelkie należności wynikające z prawnego lub pozaprawnego posiadania nieruchomości wspólnej, w tym gruntu, na którym posadowiono budynek z lokalami spółdzielczymi.

Prezentowana w tej materii przez apelującego teza o domniemanym braku podstawy prawnej naliczenia opłat eksploatacyjnych za bezumowne użytkowanie wspólnej nieruchomości, podobnie jak towarzyszący jej zarzut apelacji, jest w tych warunkach niezasadna.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2016 r., I ACa 828/15

Standard: 27801 (pełna treść orzeczenia)