Odpowiedni dostęp do drogi właścicieli lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej

Nieruchomość, której właścicielowi przysługuje wynikające z art. 4 ust. 4 oraz 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1208) uprawnienie do korzystania z dróg wewnętrznych łączących się z drogą publiczną, ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c.

Art. 4 ust. 4, który stanowi, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Przepis ten ma niewąpliwie zastosowanie do właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10 art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m. ma także zastosowanie do właścicieli domów jednorodzinnych, niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. W uzasadnieniu tego stanowiska Sąd Najwyższy podniósł, że z art. 2 ust. 3 zdanie drugie u.s.m. wynika, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy ustawy o lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów jednorodzinnych. Jednakże wykładnia logiczna, systemowa i funkcjonalna prowadzą do wniosku, że takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy może oznaczać stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z modyfikacjami albo ich niestosowanie. W wypadku domu jednorodzinnego z natury rzeczy nie występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust. 4 zdanie pierwsze u.s.m., w tym więc zakresie wspomniany przepis w ogóle nie może mieć zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być stosowany art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m., jeżeli istnieją nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2013 r., I CSK 434/12 uznał takie rozwiązanie za nieracjonalne. Podniósł, że wprawdzie sam art. 4 ust. 4 u.s.m. nie przyznaje w sposób wyraźny uprawnienia właścicielom takich domów do korzystania z mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania, to jednak wniosek taki może być wyprowadzony z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczenia opłaty za korzystanie z tych elementów mienia spółdzielni, które jest niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości, wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tych elementów infrastruktury powinno być zagwarantowane. 

Skoro ustawodawca, przewidując, iż na osiedlu należącym do spółdzielni mieszkaniowej znajdują się domy jednorodzinne lub mieszkania stanowiące odrębną własność, nałożył na ich właścicieli obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania pewnych elementów infrastruktury, to nie można przyjąć, że korzystanie z tych elementów wymaga także orzeczenia sądowego w postaci ustanowienia drogi koniecznej.

Uchwała SN z dnia 28 stycznia 2022 r., III CZP 19/22

Standard: 85084 (pełna treść orzeczenia)

Właściciele domów jednorodzinnych usytuowanych na osiedlu należącym do spółdzielni mieszkaniowej, niebędący jej członkami, są uprawnieni do korzystania z dróg wewnętrznych łączących osiedle z drogą publiczną.

Nie może budzić wątpliwości, że art. 4 ust. 4 u.s.m. nie przyznaje w sposób wyraźny uprawnienia właścicielom domów jednorodzinnych do korzystania z mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania.

Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczenia opłaty za korzystanie z tych elementów mienia spółdzielni, które jest niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości, wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tych elementów infrastruktury powinno być zagwarantowane.

Nie może budzić wątpliwości, że elementem infrastruktury służącym do wspólnego korzystania, są drogi wewnętrzne znajdujące się na osiedlu mieszkaniowym, które prowadzące do drogi publicznej. Korzystanie z tych elementów ma charakter wręcz przymusowy, gdyż właściciele domów jednorodzinnych lub mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, a których nieruchomości są położone na osiedlu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową nie mają innej możliwości dojazdu do drogi publicznej. Ewentualnie ustanowiona droga konieczna musiałaby więc mieć przebieg dokładny z tym, jaki mają drogi wewnętrzne na osiedlu.

Rozwiązanie takie należy uznać za nieracjonalne, skoro ustawodawca, przewidując, że na osiedlu należącym do spółdzielni mieszkaniowej znajdują się domy jednorodzinne lub mieszkania stanowiące odrębną własność, nałożył na ich właścicieli obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania pewnych elementów infrastruktury, to nie można przyjąć, iż korzystanie z tych elementów wymaga także orzeczenia sądowego w postaci ustanowienia drogi koniecznej.

Należy uznać, że na właścicielach domów jednorodzinnych niebędących członkami spółdzielni spoczywa jedynie obowiązek, o którym mowa w art. 4 ust. 4 ustawy, właśnie z tego względu, że mają oni prawo do korzystania z tych elementów infrastruktury i nie wymaga to stosownego orzeczenia sądowego.

Wobec takiego stanu rzeczy nie może być wątpliwości, że żądanie ustanowienia drogi koniecznej przez wnioskodawców było niezasadne. W stanie faktycznym niniejszej sprawy należy uznać, że nieruchomość wnioskodawców ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej ze względu na uprawnienie do korzystania z dróg wewnętrznych, wynikające z art. 4 ust. 4 u.s.m.,

Postanowienie SN z dnia 17 kwietnia 2013 r., I CSK 434/12

Standard: 27777 (pełna treść orzeczenia)