Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębne prawo własności

Zgodnie z art. 17 [14] ust. 1 u.s.m. na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Zgodnie z art. 17 [15] ust. 1 u.s.m. na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść na te osoby ułamkowy udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady, jeżeli statut spółdzielni nie stanowi inaczej, że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe, po dokonaniu przez nich spłat, o których mowa w art. 17 [14] ust. 1.

Art. 49 [1] u.s.m. osobie, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, przyznaje w razie bezczynności spółdzielni prawo wystąpienia do sądu z powództwem na podstawie art. 64 K.c. w związku z art. 1047 § 1 K.p.c. Na podstawie art. 54 1 ust. 1 i 2 u.s.m. powyższe żądania kierować można także przeciwko Syndykowi masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej.

Celem art. 17 [14] ust. 1 u.s.m. jest zastąpienie słabszego prawa – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najsilniejszym z praw rzeczowych – własnością. Nie można jednak zrównywać tego przekształcenia z jednostronnym przysporzeniem, gdyż zważyć trzeba, że warunkiem przekształcenia jest pokrycie pełnych kosztów związanych z budową i dotychczasową eksploatacją lokalu. Zatem realizacja roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, uzasadnione jest zastosowanie art. 1047 § 2 k.p.c., jeżeli złożenie oświadczenia woli uzależnione jest od spełnienia określonego świadczenia pieniężnego przez stronę powodową. Pamiętać należy, że niejednokrotnie bezczynność spółdzielni wyraża się także w wieloletnim zwlekaniu z rozliczeniem inwestycji, co skutkuje po stronie uprawnionych niepewnością co do stanu ich rozliczeń ze spółdzielnią.

Skoro niewątpliwie roszczenie powodów może być realizowane na drodze sądowej w przypadku bezczynności spółdzielni, a ta bezczynność może się wyrażać także w zwlekaniu z dokonaniem ostatecznych pomiarów powierzchni lokali, niedokonaniu rozliczenia inwestycji i rozliczenia należności przypadających na lokal powodów (które to rozliczenie wymaga bezwzględnie ustalenia powierzchni lokalu), to prowadzi to do wniosku, że istniejące zadłużenie osoby uprawnionej nie niweczy jej żądania lecz uzasadnia zastosowanie art. 1047 § 2 k.p.c. W związku z tym z określenia „po dokonaniu przez niego spłaty” użytego w art. 17 [14] u.s.m. nie należy wywodzić wniosku, że powstanie roszczenia warunkuje uprzednie dokonanie spłaty a dopiero po dokonaniu takiej spłaty można wystąpić z żądaniem pisemnym do spółdzielni i w dalszej kolejności na drogę sądową. Tym bardziej niezasadne jest stanowisko, że nabyte raz roszczenie wygasa w przypadku następczego, nawet symbolicznego zadłużenia uprawnionego z tytułu opłat eksploatacyjnych.

W sytuacji gdy syndyk od wielu lat, jak w rozpoznawanej sprawie, dopuszcza się bezczynności, koncentrując się w istocie na opóźnianiu miast na realizacji uprawnień osób, którym służą prawa spółdzielcze do lokali położonych w budynkach upadłej spółdzielni, będzie rzeczą Sądu I instancji ustalenie niezbędnych elementów pozwalających na realizację roszczenia powodów, tj. niezbędnych danych nieruchomości (w tym powierzchni lokali i udziału w częściach wspólnych), a także dokonanie przy pomocy biegłego wyliczenia kosztów budowy przypadających na lokale, jeżeli pozwana nadal negować będzie dane wynikające z opinii sporządzonej w ramach toczącego się postępowania upadłościowego. Obowiązkiem Sądu będzie także ustalenie, czy istnieje zaległość powodów z tytułu opłat eksploatacyjnych, co wymaga rozpoznania zarzutu przedawnienia części roszczenia i zarzutu potrącenia pozostałej części. Gdyby zaległość taka istniała, znajdzie to wyraz w orzeczeniu Sądu, do którego to orzeczenia zastosowanie będzie miał art. 1047 § 2 k.p.c.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 11 czerwca 2014 r., I ACa 1623/13

Standard: 28247 (pełna treść orzeczenia)