Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej

Członek oczekujący, który posiadał oszczędnościową książeczkę mieszkaniową z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym i na podstawie art. 205 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, w poprzednim brzmieniu, zawarł umowę w sprawie kolejności przydziału mieszkania spółdzielczego i któremu spółdzielnia zobowiązała się przydzielić lokal mieszkalny na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, z czego się nie wywiązała, nie utracił członkostwa w spółdzielni ani na skutek wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13, (OTK-A 2015, nr 2, poz. 11), ani wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Nie można akceptować tezy, że osoba, która zawarła ze spółdzielnią mieszkaniową umowę dotyczącą przydzielenia mieszkania spółdzielczego, która nie została wykonana ani rozwiązana, nie ma interesu prawnego w realizacji ustawowych celów takiej spółdzielni, do których należy zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych członków (art. 1 ust. 1 u.s.m.) i w związku z tym na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13 i art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r. utraciła ex lege członkostwo w spółdzielni.

Powód nie mógł utracić członkostwa na podstawie art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r., który przewidywał, że członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie ustawy nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu, a także roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni. Powód – z przyczyn wyżej podniesionych – zachował bowiem roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Przepis ten nie znajdował zatem ‎do niego zastosowania.

Ponadto, członkowie oczekujący na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego są przez ustawodawcę traktowani jako członkowie spółdzielni, co wprost wynika z art. 4 ust. 3 u.s.m. Nie ma podstaw do twierdzenia, że dotyczy to wyłącznie osób, które zawarły umowę ‎o budowę lokalu (art. 10 ust. 1 u.s.m.), ustawodawca nie uregulował bowiem odmiennie pod względem członkostwa sytuacji prawnej osób, które zawarły umowy ze spółdzielnią pod rządem Prawa Spółdzielczego.

Dostrzeżenia także wymaga, że na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r., K 3/19 (OTK – A 2020/ 27), art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r., utracił moc z dniem 19 czerwca ‎2021 r. Trybunał Konstytucyjny zanegował przewidzianą w nim konstrukcję wygaszania członkostwa ex lege w stosunku do stosunków członkowskich wcześniej ukształtowanych jako niezgodną z art. 58 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 ‎w zw. z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wskazał, że ustawodawca deklarował, że jego celem jest wykonanie wyroku Trybunału Konstytucyjnego‎(K 60/13), jednak zastosowana w nim konstrukcja przejściowa odniesiona ‎do wadliwie wyznaczonej grupy adresatów spowodowała, że wiele osób mogło zostać pozbawionych członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, mimo, iż legitymowały się (lub nadal legitymują) się interesem podlegającym zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub związanych z korzystaniem z lokalu spółdzielczego o innym przeznaczeniu.

Wyrok SN z dnia 24 czerwca 2022 r., II CSKP 394/22

Standard: 85028 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Wśród podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 1-3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nawiązujących stosunek członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej ex lege nie ma osób, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu w zasobach danej spółdzielni. Kwestia członkostwa została pozostawiona ich swobodnemu wyborowi. Tym osobom ustawodawca przyznał na podstawie art. 3 ust. 31 u.s.m. roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, skorelowane z art. 23 ust. 2 u.s.m., stanowiącym, że spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem przepisu art. 3 u.s.m. 

W obecnym stanie prawnym prawo do uzyskania członkostwa staje się pochodną i wiąże się ściśle z prawem do lokalu, niezależnie od tego, czy jest to prawo spółdzielcze czy też odrębna własność lokalu, w związku z czym nie wszystkie konstrukcje prawne charakterystyczne dla spółdzielni jako korporacji o określonych cechach i celach związanych z prowadzeniem przez jej członków wspólnej (szeroko rozumianej) działalności gospodarczej, przystają do specyfiki spółdzielni mieszkaniowej.

Ze względu na cel i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowej oraz ograniczenia dotyczące możliwości prowadzenia innej niż objęta art. 1 ust. 2 i ust. 3 u.s.m., działalności gospodarczej (art. 1 ust. 6 u.s.m.) w piśmiennictwie sformułowano nawet pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa jako zjawisko społeczno-ekonomiczne jest zdecydowanie bardziej zbliżona do wspólnoty mieszkaniowej niż do innych spółdzielni. Stąd bierze się zatem tylko posiłkowe stosowanie do spółdzielni mieszkaniowych przepisów prawa spółdzielczego, wynikające wprost z art. 1 ust. 7 u.s.m.

W literaturze przedmiotu wskazano także, że wskutek dokonanej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r. poz. 1596) nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmieniła się istotnie swoboda kształtowania substratu osobowego spółdzielni mieszkaniowej, która istnieje praktycznie tylko przy zakładaniu spółdzielni. W późniejszym okresie spółdzielnia staje się zrzeszeniem osób, którym przysługują prawa spółdzielcze na majątku spółdzielni oraz właścicieli lokali zarządzanych przez spółdzielnię. Do zmian w składzie osobowym tej grupy dochodzi w konsekwencji swobodnego obrotu prawami do mieszkań i lokali użytkowych, tak jak ma to miejsce w przypadku wspólnot mieszkaniowych. 

Wyrok SN z dnia 27 kwietnia 2022 r., II CSKP 277/22

Standard: 85019 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy