Dom jednorodzinny w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 2 ust. 3 u.s.m.)

Według art. 2 ust. 3 u.s.m., domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

Przyczyną wprowadzenia takiej regulacji była okoliczność, że spółdzielnie mieszkaniowe od wielu lat mogą budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków (art. 134 § 1 oraz art. 135 § 1 i 4 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm. - dalej: "u.sp.zw." oraz art. 204 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. - dalej: "Pr.spółdz."). W tym zakresie dawniej obowiązywały art. 155-157 u.sp.zw., a następnie art. 232-237 Pr.spółdz.

Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przepisy art. 232 § 4 oraz art. 233, 235 i 237 Pr.spółdz. miały nadal zastosowanie do domu jednorodzinnego, do czasu przeniesienia jego własności na rzecz członka (art. 52 u.s.m.). Zostały one uchylone przez ustawę z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058), a art. 52 u.s.m. otrzymał obecne brzmienie wzorowane na uchylonych przepisach.

W czasie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r. było zasadą, że spółdzielcze zrzeszenie budowy domów jednorodzinnych zawiązywano na okres realizacji budowy domów i dokonania ostatecznych rozliczeń (art. 155 § 1). Jednakże, w drodze wyjątku od tej zasady, statut zrzeszenia mógł przewidywać jego działalność także po zakończeniu okresu budowy, jeżeli było to uzasadnione potrzebami gospodarczymi i bytowymi członków (art. 155 § 2 u.sp.zw.). Stan prawny w tym zakresie nie uległ istotnej zmianie z dniem wejścia w życie Prawa spółdzielczego z 1982 r. Zgodnie z art. 236 Pr.spółdz., statut mógł przewidywać prowadzenie administracji domów przez spółdzielnię po przeniesieniu ich własności na członków, nie było zatem konieczne uzasadnianie dalszego istnienia spółdzielni potrzebami gospodarczymi i bytowymi członków.

Artykuł 236 Pr.spółdz. został uchylony przez art. 29 u.s.m., nie oznaczało to jednak, że ustawodawca wyłączył możliwość kontynuacji działalności spółdzielni po przeniesieniu na rzecz członków własności domów jednorodzinnych, żaden bowiem przepis nie przewiduje stosownego zakazu w tym zakresie.

Przepisy dotyczące domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej, zarówno dawne, jak i obecne, były i są dostosowane do sytuacji, w której właściciel domu jest członkiem spółdzielni, przez wiele lat bowiem obowiązywała zasada związania spółdzielczego prawa do lokalu, a także prawa do domu jednorodzinnego, z członkostwem w spółdzielni, zgodnie z którą prawo do lokalu (domu jednorodzinnego) mogło przysługiwać tylko członkowi spółdzielni (art. 135 § 2 i 3 u.sp.zw., art. 213 § 1 Pr.spółdz.).

Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w odniesieniu do prawa do domu jednorodzinnego początkowo nadal obowiązywał art. 213 § 1 w związku z art. 232 § 4 Pr.spółdz. Po zmianie tej ustawy przez ustawę z dnia 19 grudnia 2002 r. o obowiązywaniu tej zasady świadczyły art. 172 ust. 2 i art. 178 ust. 1 u.s.m., uznane za niezgodnie z Konstytucją w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03.

Od początku natomiast obowiązywania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozważana zasada nie ma zastosowania do prawa odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej ani do prawa własności domu jednorodzinnego (zob. art. 24 w związku z art. 2 ust. 3 u.s.m.).

Możliwa jest zatem sytuacja, w której właściciel domu jednorodzinnego nie jest członkiem spółdzielni.

Wyrok SN z dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10

Standard: 27739 (pełna treść orzeczenia)