Uwzględnienie interesów właścicieli odrębnych lokali przy ustalaniu granic nieruchomości wspólnej (parking i droga dojazowa)

Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że parking stanowi funkcjonalną całość z budynkiem, w którym ma dojść do wyodrębnienia lokali. Jego budowa została w całości sfinansowana przez mieszkańców budynku, w którym ma dojść do wyodrębnienia lokali i wyłącznie te osoby korzystają z urządzonych przy budynku miejsc parkingowych. Z ustaleń Sądów wynika także, iż osoby te sfinansowały również budowę drogi dojazdowej do budynku, w którym znajdują się ich mieszkania i przede wszystkim one korzystają z tej drogi.

Parking i droga pozwalają na zaspokojenie podstawowych potrzeb właścicieli lokali w budynku, umożliwiając im dostęp do drogi publicznej oraz możliwość parkowania pojazdów. Zarówno droga dojazdowa (prowadząca jedynie do tego budynku), jak i miejsca parkingowe (w liczbie równej liczbie mieszkań w budynku) tworzą całość architektoniczno-przestrzenną z budynkiem zajmowanym przez powodów. 

Skoro wyłącznie powodowie sfinansowali budowę tych obiektów infrastruktury przestrzennej, to gdyby miały one pozostać własnością spółdzielni, konieczne byłoby przeprowadzenie rozliczenia obu stron z nakładów poczynionych przez powodów na ten grunt. Trzeba przy tym odnotować, że z art. 40 u.s.m. wynika, iż docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.

Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności: 1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, 2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c., 3) nieruchomości niezabudowane.

Wniosek o ścisłym związku między parkingiem i drogą dojazdową a budynkiem, którego dotyczy zaskarżona uchwała, potwierdza fakt, że kosztami ich budowy Spółdzielnia obciążyła wyłącznie właścicieli tych lokali, a to pozwala uznać, że inwestycje te zostały dokonane wyłącznie na rzecz mieszkańców budynku przy ul. S. 5-7.

Uchylenie zaskarżonej uchwały oznacza, że Spółdzielnia ma obowiązek uwzględnienia przy określaniu granic nieruchomości wspólnej, która przypadnie powodom także tych ich interesów ekonomicznych i gospodarczych, które zostały pominięte przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały.

Uchwała o wyodrębnieniu lokali prowadzi do faktycznego uzależnienia możliwości swobodnego korzystania przez powodów z należących do nich lokali i drogi dojazdowej do nieruchomości od decyzji Spółdzielni, której przysługiwałoby prawo do określenia zasad używania parkingu i drogi dojazdowej. Sytuacja taka mogłaby prowadzić do zasadniczych utrudnień w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną oraz istotnie obniżyłaby wartość rynkową nieruchomości należących do powodów.

Podstawy dla powództwa o uchylenie uchwały spółdzielni nie stanowi więc w tym wypadku subiektywne przekonanie powodów o zasadności innego sposobu wyznaczenia nieruchomości wspólnej niż zaproponowany przez pozwaną, lecz wyraźna regulacja prawna określająca – stosownie do konkretnych okoliczności – sposób ustalenia składu nieruchomości wspólnej w uchwale o wyodrębnieniu lokali. Powództwem wniesionym w rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzą ochrony swojego interesu prawnego, nie zaś - jak twierdzi skarżąca - interesu o charakterze faktycznym. Z tego powodu uznać należy, że Sąd Apelacyjny trafnie dostrzegł naruszenie zaskarżoną uchwałą uprawnień powodów podlegających ochronie na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m., co było podstawą uchylenia tej uchwały.

Dla wyniku postępowania w sprawie nie ma znaczenia decyzja Prezydenta Miasta o wydzieleniu działki, na której znajduje się budynek zajmowany przez powodów, bez uwzględnienia drogi dojazdowej i miejsc parkingowych. Do wydzielenia tej działki doszło bowiem w trybie przewidzianym w art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a na sposób wydzielenia z nieruchomości znajdującej się w zasobach pozwanej działki, która przypadnie powodom jako składnik nieruchomości wspólnej miała wpływ przede wszystkim pozwana, jako właściciel gruntu.

Wyrok SN z dnia 26 listopada 2010 r., IV CSK 269/10

Standard: 27706 (pełna treść orzeczenia)