Oznaczenie w uchwale nieruchomości wspólnej oraz udziałów właścicieli lokali

W świetle art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, nr 80, poz. 903) w zw. z art. 42 ust. 4 u.s.m. oraz art. 42 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 u.s.m. Zgodnie z tymi przepisami, uchwała o wyodrębnieniu lokali powinna zawierać oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem do niego przynależnym oraz określenie udziałów właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Nieruchomością wspólną jest natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnianych lokali. 

O zaliczeniu konkretnego elementu infrastruktury do nieruchomości wspólnej właścicieli wyodrębnianych lokali decydują przede wszystkim względy funkcjonalne. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (III CZP 95/09) nieruchomość wspólna powinna zapewniać dostęp do drogi publicznej oraz niezbędną infrastrukturę (m.in. parkingi).

Przyszłym właścicielom wyodrębnianych lokali przysługuje prawo do udziałów w nieruchomości spełniającej takie warunki, a jego ochrony dochodzić mogą przede wszystkim w drodze powództwa o uchylenie uchwały na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m.

Wyrok SN z dnia 26 listopada 2010 r., IV CSK 269/10

Standard: 27705 (pełna treść orzeczenia)

Uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej niezaliczająca do nieruchomości wspólnej tzw. pomieszczeń technicznych niezbędnych do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku jest sprzeczna z prawem (art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali będą zawierane na podstawie uchwały zarządu spółdzielni, uchwała przesądza o tym, jakie części budynku zostaną wliczone (lub pozostaną niewliczone) do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną). Tym samym uchwała przesądza o wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej co oznacza, że wprost dotyczy interesu prawnego członka spółdzielni.

Skarżący ma rację, że suma udziałów w nieruchomości musi wynosić jedność, podobnie jak słusznie wywodzi, że przepis art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy wymaga określenia nie tylko rodzaju i powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych, ale także wymaga wskazania położenia pomieszczeń przynależnych z uwagi na potrzebę ich identyfikacji według kryteriów wskazanych w tym przepisie.

Wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10

Standard: 28554 (pełna treść orzeczenia)