Wykluczenie za zaległości członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Wykluczenie członka spółdzielni ze spółdzielni
O nieważności zaskarżonej uchwały przesądza fakt, iż pozwana przed wykluczeniem powódki nie wdrożyła procedury określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2 – 5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ustęp 2 pkt 2 przepisu stanowi zaś, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Z kolei ustęp 8 wskazuje, że w wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisu art. 11 ustawy.
Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest zatem to, kto na gruncie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…) jest lokatorem. To pojęcie wyjaśnia art. 2 ust. 1 tejże ustawy, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Nie może budzić wątpliwości, że powódka, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobów pozwanej, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.o.p.l. Z tej przyczyny, do łączącego ją z pozwaną stosunku prawnego, w pełni znajdują zastosowanie przepisy omawianej ustawy, kształtując jego treść.
Oznacza to zatem, że pozwana, zmierzając do wykluczenia powódki z grona członków spółdzielni, winna była zastosować rygory przewidziane w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. O zasadności tego stanowiska świadczy także to, że art. 11 ust. 8 u.o.p.l. wprowadza minimalny standard praw, które winny zostać zapewnione lokatorowi przy zakańczaniu spółdzielczego prawa do lokali wprost stanowi, iż ich ustanie nie może nastąpić w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż wynika to z art. 11 ustawy.
W świetle zaprezentowanych uwag należy stwierdzić, że zarzut apelującej jakoby nie była ona zobowiązana do wdrożenia procedury wykluczenia członkostwa powódki ze spółdzielni w trybie art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. z uwagi na procedurę wykluczenia, a nie wypowiedzenia (rozwiązania) stosunku prawnego, był niezasadny.
Ustanie członkostwa (w tym i na skutek wykluczenia) skutkuje jednoczesnym wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – art.11 ust. 1 u.s.m. Dla osoby posiadającej tytuł prawny w postaci spółdzielczego lokatorskiego prawa skutki uchwały o wykluczeniu z członkostwa są więc tożsame ze skutkami wypowiedzenia najmu dla najemcy czyli pociągają za sobą utratę tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Uzasadnia to więc udzielenie jednakowej ochrony prawnej najemcom i osobom, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Oba te prawa wykazują zresztą wiele podobieństw.
Wyrok SA w Katowicach z dnia 6 kwietnia 2017 r., I ACa 1088/16
Standard: 27683 (pełna treść orzeczenia)
Z przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wynika obowiązek członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, wniesienia wkładu oraz uiszczania opłat związanych z korzystaniem z lokalu, określonych w ustawie i statucie spółdzielni. Z kolei w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze uregulowana została kwestia rozwiązania stosunku członkostwa, które ustać może wyłącznie w drodze wykluczenia albo wykreślenia członka, zaś samo wykluczenie możliwe jest wówczas, gdy z winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa pozostawanie przez członka w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami, przy czym to statut określa szczegółowe przyczyny wykluczenia. Takie przyczyny zostały przewidziane również w statucie obowiązującym u pozwanej, który w swym § (...) ust. (...) pkt(...) stwierdzał, że wykluczeniu podlega członek, który utracił wkład lub prawo do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym.
W przypadku powódki istniały dwa powody ku jej wykluczeniu z członkostwa, t.j. niewykonywanie zobowiązań pieniężnych wobec pozwanej w związku z istnieniem zadłużenia w opłatach za używanie lokalu i ich nieregulowaniem oraz utrata wkładu mieszkaniowego zajętego w trybie egzekucji komorniczej. Jeśli chodzi o pierwszą z przyczyn wykluczenia, to w przekonaniu Sądu I instancji, niewątpliwie po stronie powódki istniało zadłużenie w należnych opłatach, które ta była zobowiązana uiszczać pozwanej z tytułu zajmowania lokalu spółdzielczego, i które narosło za okres nieregulowania tych opłat od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 6 maja 2014 r.
Sąd I instancji podzielił zarzuty powódki sformułowane wobec skarżonej uchwały, a wynikające z jej podjęcia w trybie sprzecznym z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 11 ust. 1 tej ustawy, który przewidywał obowiązek pozwanej uprzedzenia powódki na piśmie o zamiarze jej wykluczenia z grona spółdzielców z uwagi na istniejące zadłużenie w zapłacie należnych opłat za lokal i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty ewentualnych zaległych i bieżących należności z powyższego tytułu.
Pozwana podejmując obronę przed zarzutem powódki starała się zwalczyć go mylnym twierdzeniem, iż w drodze podjęcia uchwały o wykluczeniu powódki z grona członków spółdzielni nie rozwiązywała z nią stosunku prawnego, ale wykluczyła na podstawie art. 24 ustawy Prawo spółdzielcze, w konsekwencji czego w niniejszej sprawie nie znajdował zastosowania reżim przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów (…). Sąd wyjaśnił, że wobec opisanej w ustawie definicji „lokatora”, którym jest najemca lokalu lub osoba używająca go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, nie powinno budzić wątpliwości, że powódce przysługiwał status lokatora, a tym samym pozwana winna wobec niej zastosować tryb opisany w art. 11 tejże ustawy. Stanowisko te Sąd oparł także na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2005 r. (III CZP 32/05), w której wskazano, że nie może być wątpliwości co do tego, że osoba fizyczna uprawniona z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu jest lokatorem w rozumieniu wskazanej ustawy, albowiem stwierdzenie takie zostało zawarte wprost w art. 2 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy.
Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (…) mają charakter przepisów szczególnych, dlatego nie uchylają pozostałych przesłanek wykluczenia członka spółdzielni wynikających ze statutu i przepisów prawa, jakie muszą być spełnione, by do wykluczenia członka doszło. Skoro zatem z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej związane jest trwanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, to w świetle art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż wynika to z treści tego przepisu.
Sąd Okręgowy swoją argumentację wsparł również stanowiskiem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r. (III CZP 81/04) wskazując, że wykluczenie członka ze spółdzielni prowadzące do wygaśnięcia jego prawa do lokalu nie może nastąpić z innych przyczyn, niż wymienione w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów(..). Gdy przyczynę wykluczenia członka stanowi zaleganie z opłatami za używanie lokalu, spełnione muszą być wymogi określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, tj. lokator – spółdzielca musi być w zwłoce z zapłatą opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a spółdzielnia powinna wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze podjęcia takiej uchwały oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Sąd I instancji uznał, że okoliczność bezsporną w niniejszej sprawie stanowiło to, że pozwana nie dopełniła procedury określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów(..), do przeprowadzenia której była zobowiązana, a niewątpliwie uprzedzenie powódki o zamiarze podjęcia uchwały o jej wykluczeniu z powodu zaległości płatniczych i wyznaczenie jej dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności miało istotne znaczenie, gdyż w zależności od ówczesnej reakcji powódki mogło wpływać nie tylko na konieczność podjęcia, ale i treść uchwały.
Z uwagi zatem na postępowanie pozwanej, polegające na niedopełnieniu obowiązków wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (…) przed podjęciem uchwały, Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała o wykluczeniu powódki, jako niezgodna z ustawą, była bezwzględnie nieważna, a stwierdzenie jej nieważności Sąd oparł na dyspozycji art. 189 k.p.c. w zw. z art. 24 § 2 i § 6 pkt 2 przy zastosowaniu art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze i art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów(..).
Wyrok SO w Katowicach z dnia 17 sierpnia 2016 r., II C 464/14
Standard: 9727