Podwyżka opłat eksploatacyjnych - tryb kwestionowania, ciężar dowodu (art. 4 ust. 8 u.s.m.)

Art. 4 ust. 8 u.s.m. reguluje wzajemne relacje majątkowe w zakresie pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości między spółdzielnią mieszkaniową a jej członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali lub właścicielami odrębnych lokali w budynku podlegającym zarządowi spółdzielczemu na podstawie tej ustawy. Przepis ten wprowadza możliwość kwestionowania przez członków spółdzielni oraz właścicieli lokali bezpośrednio na drodze sądowej zasadności zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych.

W okresie kilkunastu lat obowiązywania przepis ten był wielokrotnie zmieniany. W tekście pierwotnym przewidziano dwa sposoby podważania zmiany wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości; członkowie spółdzielni mogli kwestionować zmianę wysokości opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a dopiero po jego wyczerpaniu - na drodze sądowej, natomiast właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogli podważyć zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

W wyroku z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03 Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 4 ust. 8 u.s.m. w zakresie, w jakim nakłada na członków spółdzielni mieszkaniowej obowiązek wyczerpania drogi postępowania wewnątrzspółdzielczego przed wystąpieniem na drogę sądową, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. W konsekwencji, na podstawie art. 1 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 122, poz. 1024), ustawodawca ujednolicił sposób zaskarżania zmian wysokości opłat eksploatacyjnych przez przyjęcie, że również członkowie spółdzielni mogą je kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej.

W wyniku tych zmian art. 4 ust. 8 u.s.m. przesądza, że zmianę wysokości opłat można podważać bezpośrednio na drodze sądowej, niezależnie od tego czy kwestionującym jest członek spółdzielni czy właściciel lokalu niebędący członkiem, co w praktyce oznacza, iż nie wiążą w tym zakresie ewentualne uchwały organów spółdzielni.

W wyroku z dnia 8 czerwca 2006 r., II CSK 37/06 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że jakkolwiek art. 4 ust. 8 u.s.m. wprost odnosi się tylko do kwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat, jednak niewątpliwie członek ma również prawo kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tytułu opłat. Uprawnienie to nie jest uzależnione od uprzedniego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość, a można je realizować zarówno w drodze zarzutu w sprawie wytoczonej przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w sprawie wytoczonej spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu już uiszczonej należności.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2 lutego 2007 r., III CZP 141/06 oraz w wyrokach z dnia 15 lutego 2007 r., II CSK 439/06 i z dnia 17 listopada 2004 r., IV CK 215/04.

Skoro zatem powodowi nie tylko przysługuje roszczenie dalej idące, niż żądanie ustalenia nieważności uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielni, ale już wystąpił z takim roszczeniem, to w ramach postępowania o zasądzenie, jako przesłankę rozstrzygnięcia, sąd winien ocenić zasadność zarzutów kierowanych przez powoda wobec uchwały, będącej podstawą obciążenia powoda opłatami, uznanymi przez niego za nienależne.

Z uwagi na brak istnienia po stronie powoda interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności uchwały powództwo podlegało oddaleniu, zaś bezprzedmiotowe i przedwczesne

Wyrok SA w Warszawie z dnia 14 lutego 2018 r., VI ACa 1588/16

Standard: 27780 (pełna treść orzeczenia)

Zarzut nie jest zasadny gdyż odnosi się do braku pisemnego uzasadnienia zmiany wysokości opłat wprowadzonej kwestionowaną uchwałą. Przedmiotem uchwały było min. zatwierdzenie planów finansowych przygotowanych przez zarząd Spółdzielni, a zgodnie z art.4 ust.7 u.s.m. dokładnego uzasadnienia wymaga nie tyle sama uchwała, lecz zmiana wysokości opłaty, która powinna wynikać z przedstawionego i zatwierdzonego planu. Ponadto kwestionowanie wysokości podwyższenia opłaty może odbyć się w drodze odrębnego powództwa, o czym stanowi art.4 ust.8 u.s.m.

W przypadku wystąpienia na drogę sądową członkowie spółdzielni i inne osoby, na których ciąży obowiązek uiszczania opłat, ponoszą je w dotychczasowej wysokości, a ciężar udowodnienia zasadności ich zmiany wysokości spoczywa na spółdzielni.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 24 stycznia 2018 r., V ACa 264/17

Standard: 28070 (pełna treść orzeczenia)