Zwłoka z zapłatą czynszu dzierżawy za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 703 k.c.)
Wypowiedzenie w razie zwłoki z zapłatą czynszu bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 703 k.c.) Czynsz w umowie dzierżawy (art. 693 k.c., art. 699 -700 k.c., art. 703 , art. 707 - 708 k.c.)
Sąd Apelacyjny w całości podziela stanowisko Sądu Okręgowego co do względnie obowiązującego charakteru art. 703 KC. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Sąd Najwyższy przyjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10, że art. 703 KC ma charakter względnie obowiązujący. Podkreślił, że z treści tego artykułu nie wynika jego imperatywny charakter, zwłaszcza w kontekście wyrażonej w art. 353 KC zasady swobody umów. Artykuł 703 KC nie wyłącza tej zasady, przede wszystkim ze względu na ogólny charakter przepisów prawa zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm bezwzględnie obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo obrotu.
Przepis art. 704 KC, także dotyczący wypowiedzenia dzierżawy, zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy”, co świadczy o celowym umieszczeniu tam tego sformułowania, a pominięciu go w przepisie poprzedzającym. Wykładnia językowa i systemowa przemawiają więc za potraktowaniem art. 703 KC jako przepisu względnie obowiązującego.
Przyjętemu poglądowi nie sprzeciwia się cel unormowania, czyli ochrona dzierżawcy długoterminowego. Sąd Najwyższy wskazał, że dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest stroną słabszą wobec wydzierżawiającego właściciela. Nie można też utożsamiać sytuacji stron w umowie dzierżawy z sytuacją najemcy mieszkania wobec wynajmującego, ponieważ są to odmienne relacje prawne.
W uchwale z dnia 15 lipca 2010 r., sygn. III CZP 52/12 Sąd Najwyższy potwierdził, że wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia za przyjęciem, że art. 703 zdanie drugie KC zawiera przepis dyspozytywny.
Wyrok SA w Krakowie z dnia 10 września 2015 r., I ACa 718/15
Standard: 27366 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z art. 703 KC, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
W przytoczonym przepisie jest wprawdzie mowa jedynie o zwłoce z zapłatą czynszu, trzeba jednak zgodzić się z wywodami skarżącej, że - w sytuacji, w której dzierżawca zobowiązał się oprócz czynszu uiszczać podatki i inne ciężary związane w własnością przedmiotu dzierżawy - przepis ten ma zastosowanie także do zwłoki z zapłatą podatków i innych należności. Świadczenia te bowiem spełniają ten sam cel, gdyż łącznie z czynszem zastrzeżonym w pieniądzach stanowią odpłatność za korzystanie z przedmiotu dzierżawy.
Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy, trzeba przyjąć, że art. 703 KC, który z woli stron ma odpowiednie zastosowanie do zawartej przez nie umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania, dotyczy zarówno zwłoki z zapłatą rat kwartalnych (§ 15 lit. a umowy), jak i zwłoki z zapłatą podatków i innych świadczeń publicznoprawnych (§ 15 lit. g umowy). Na identycznym stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 marca 2010 r., II CSK 454/09, przyjmując, że wypowiedzenie dzierżawy w sposób określony w art. 703 KC może dotyczyć także sytuacji, w której dzierżawca nie wykonuje zastrzeżonego w umowie obowiązku regulowania należności publicznoprawnych. W tym zakresie zatem podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 703 KC jest uzasadniony.
Trzeba stwierdzić, że brak argumentów przemawiających za udzieleniem dzierżawcy niewywiązującemu się ze swych obowiązków dalej idącej ochrony od tej, z której korzysta najemca lokalu.
Art. 703 zd. drugie KC, wprowadzający obowiązek udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes dzierżawcy będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem trzech miesięcy od uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy.
Postulowana zatem przez skarżącą sankcja bezwzględniej nieważności wypowiedzenia dokonanego z naruszeniem art. 703 zd. drugie KC nie byłaby uzasadniona z punktu widzenia funkcji tego przepisu.
Trzeba jednak dodać, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10, po dokonaniu analizy dotychczasowego orzecznictwa oraz poglądów prezentowanych w doktrynie, stanął na stanowisku, że art. 703 KC jest przepisem względnie obowiązującym, w związku z czym strony umowy dzierżawy mogą odmiennie uregulować skutki zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu, a powołany przepis ma zastosowanie tylko wtedy, gdy strony nie zawarły w tej kwestii żadnych postanowień. Przyjęcie tego stanowiska oznaczałoby, że dokonane przez powoda wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, z powołaniem się na postanowienia zarówno § 15 lit. a, jak i § 15 lit. g umowy, było skuteczne bez udzielenia skarżącej dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Wyrok SN z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 215/10
Standard: 27367 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 27368