Obniżenie czynszu dzierżawy (art. 700 k.c.)

Obniżenie możliwości obniżenia czynszu musi być wynikiem okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Tak ujęta ochrona dzierżawcy jest szersza niż zawarta uprzednio w art. 411 kodeksu zobowiązań. Nie uzależnia ona bowiem możliwości obniżki czynszu tylko, jak to czynił art. 411 kodeksu zobowiązań, od zaistnienia niezwykłych przypadków, zwłaszcza klęsk żywiołowych, lecz rozciąga ją na ogół sytuacji, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności. Może to być m.in. obniżenie urodzajów, wypadek losowy etc.

Obniżenie przychodowości nie może być wynikiem zawinionego działania samego dzierżawcy czy też osób (art. 474 k.c.), za który dzierżawca odpowiada. Przez okoliczności dotyczące osoby dzierżawcy należy rozumieć nie tylko jego działanie, lecz również takie okoliczności jak choroba, wypadek.

Podstawą do obniżki czynszu przewidzianej w art. 700 k.c. jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Chodzić tu będzie o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu z art. 700 k.c.

Obniżenie dochodowości przedmiotu dzierżawy powinno być znaczne. Kodeks cywilny, w odróżnieniu od wielu ustawodawstw europejskich, nie precyzuje minimalnego progu obniżki przychodowości przedmiotu dzierżawy, którego zaistnienie uzasadnia roszczenie z art. 700 k.c. o obniżkę czynszu. Użycie w k.c. zwrotu niedookreślonego "znaczne zmniejszenie" składa w ręce sądów porównanie obniżki przychodowości przedmiotu dzierżawy z odpowiednią przeciętną. Sądy te - tak również Sąd Okręgowy mający poparcie Sądu Apelacyjnego - idą jednak za głosem tych komentatorów.

Art. 700 k.c. wiąże możliwość żądania obniżki czynszu z okresami gospodarczymi uzyskiwania pożytków z przedmiotu dzierżawy. Możliwość taka dotyczy tylko okresu gospodarczego, w którym nastąpiła obniżka przychodowości. Inaczej niż wiele ustawodawstw europejskich kodeks cywilny nie przewiduje tutaj możliwości zaliczenia na poczet obniżki przychodowości w danym okresie gospodarczym nadwyżek z lat następnych. Takie pojawiły się w przedmiotowej sprawie, gdy na skutek wybudowania obiektów inwentarskich na dzierżawionym gruncie obsada trzody chlewnej u pozwanych wzrosła 3-4 krotnie w porównaniu do roku 2006 i lat ten rok poprzedzających. W sytuacji, gdy produkcja roślinna u pozwanych dzierżawców była w całości przeznaczona pod skarmianie trzody chlewnej, za znaczne zmniejszenie przychodu należy uznać jego odniesienie do przychodu z produkcji zwierzęcej.

To Sąd rozważa zasadność i wysokość obniżki czynszu w oparciu o art. 700 k.c. i ograniczenie tegoż do zasady de minimis nie znajduje podstawy prawnej, wobec przesłanek wskazanych w tym przepisie. Obniżenie ewentualne czynszu będzie konsekwencją wystąpienia zdarzenia losowego, tutaj w postaci klęski żywiołowej, i nie należy tego odnosić do pomocy de minimis, jak chce tego strona powodowa. Umowa pomiędzy stronami dotycząca dzierżawy gruntów rolnych jest umową cywilnoprawną i na tym tle (tekst jedn.: art. 700 k.c.) winien być rozpoznany spór pomiędzy stronami.

Wyrok SA we Wrocławiu z dnia 15 lutego 2013 r., I ACa 25/13

Standard: 27363 (pełna treść orzeczenia)