Wypowiedzenie stosunku ciągłego najmu i w trybie natychmiastowym

Wypowiedzenie najmu

Wyświetl tylko: SASR

Art. 673 § 3 k.c. nie stoi na przeszkodzie wypowiedzeniu najmu zawartego na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w art. 667 § 2 i art. 685 k.c., nawet jeżeli przyczyny określone w tych przepisach nie zostały wskazane w umowie najmu jako podstawy przedterminowego wypowiedzenia umowy.

Artykuł 673 k.c. zawiera regulację dotyczącą terminów wypowiadania umów najmu tak zawartych na czas nieoznaczony (§ 1 i 2), jak i zawartych na czas oznaczony, wskazując, że mogą to być albo terminy umowne albo terminy ustawowe określone w Kodeksie cywilnym. Jego funkcją jest określenie chwili zakończenia stosunku z umowy najmu jako stosunku o charakterze ciągłym, co jest o tyle istotne, że element czasu bezpośrednio wyznacza treść i rozmiar świadczeń stron.

Z kolei art. 667 § 2 i art. 685 k.c. określają sytuacje wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym, zatem przewidują możliwość przedwczesnego zakończenia najmu w przypadku kwalifikowanego niewykonywania obowiązków przez najemcę. Regulacje te odnoszą się tak do najmu o nieoznaczonym, jak i oznaczonym czasie trwania.

Warunkami wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym są:

używanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy,
zaniedbywanie przedmiotu najmu w sposób który skutkuje ryzykiem jej utraty lub uszkodzenia,
zachowanie najemcy, które wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
zachowanie najemcy które czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Art. 667 § 2 k.c. wskazuje na formalny warunek wypowiedzenia jakim jest konieczność upomnienia najemcy.

Używanie rzeczy najętej niezgodnie z umową lub przeznaczeniem rzeczy, uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jednakże skuteczność tego wypowiedzenia uwarunkowana jest od ustalenia, że najemca mimo upomnienia nie przestaje korzystać z rzeczy najętej w sposób sprzeczny z umową.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym może w świetle przepisu art. 667 § 2 k.c. usprawiedliwić tylko uporczywe i ewidentnie naganne działanie, którego najemca nie zmienia mimo upomnienia go przez wynajmującego.

Wyrok SR dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 4 kwietnia 2017 r., I C 494/14

Standard: 26381 (pełna treść orzeczenia)

Bez wątpienia przepis art. 673 § 3 KC jest regulacją szczególną i rozwiewa mogące powstać wątpliwości o dopuszczalność rozwiązania umowy terminowej. Zezwalając na jej rozwiązanie stanowi, że taka możliwość istnieje o ile strony tak postanowiły i określiły w niej sytuacje usprawiedliwiające zakończenie stosunku dzierżawy (najmu) w taki sposób.

Nie budzi wątpliwości, że ta szczególna regulacja, która w myśl znanej prawu cywilnemu zasady niedopuszczalności stosowania wykładni rozszerzającej do wprowadzonych ustawą wyjątków od zasady (trwałość stosunków terminowych), dotyczy tylko możliwości rozwiązania umowy za wypowiedzeniem. Można oczywiście twierdzić, że skoro w przepisie dozwolono na rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem to nie reguluje on jej rozwiązania bez wypowiedzenia, a więc ze skutkiem natychmiastowym, bo ustawodawca nie chciał dopuścić takiej możliwości.

Taka argumentacja jest jednak błędna albowiem nie można zapominać, iż omawiany przepis jest regulacją szczególną, a skoro tak to ograniczoną do zakresu z niej wynikającego i co za tym idzie nie podlegającą wykładni rozszerzającej. Dlatego należy przyjąć, że dopuszczalność rozwiązania takiej umowy za wypowiedzeniem, możliwym z zasady w każdym stosunku prawnym - za wyjątkiem terminowych stosunków, z uwagi na konieczność zagwarantowania ich trwałości - może być przyjęta i dozwolona tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły i gdy określiły warunki takiego sposobu jej przedterminowego rozwiązania, co niewątpliwie zabezpiecza ich interesy.

Nie znaczy jednak, że strony zostały pozbawione możliwości zakończenia terminowego stosunku prawnego dzierżawy, gdy wystąpią kwalifikowane przez art. 667 § 2 KC okoliczności. Usytuowanie obu przepisów i wyraźny zakres ograniczonej regulacji przyjętej w art. 673 § 3 KC wyznaczają kierunek wykładni ich wzajemnej zależności.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego regulacja przyjęta w art. 667 § 2 KC ma charakter ogólny i nie wynika z niej ograniczony zakres jej stosowania jedynie do stosunków najmu i dzierżawy mających bezterminowy charakter. Ten przepis nie wprowadza bowiem rozróżnienia na stosunki bezterminowe i terminowe w kontekście możliwości jego stosowania. Skoro tak jest, trzeba przyjąć, że stosuje się go do obu rodzajów umów, a więc zawartych na czas nieoznaczony i umów z określonym terminem ich trwania. Co więcej, o takim kierunku wykładni decydują istotne dla ochrony interesów wydzierżawiającego okoliczności, które przepis przyjmuje za relewantne w kontekście możliwości rozwiązania w trybie natychmiastowym zawartej umowy. Chroni bowiem wydzierżawiającego przed zachowaniami dzierżawcy, które nieuchronnie prowadzą do niekorzystnych dla wydzierżawiającego następstw związanych z możliwością powstania szkody w wydzierżawionym mieniu.

Te szczególnie naganne zachowania są na tyle znaczące dla ochrony interesów wydzierżawiającego, że wyłączają potrzebę ochrony terminowego stosunku najmu lub dzierżawy. Nie można bowiem tolerować zachowań dzierżawcy, które zagrażają integralności przedmiotu dzierżawy i godzą w zasługujący na ochronę interes wydzierżawiającego.

Oceniając w ten sposób omawianą regulację można usprawiedliwić akceptowaną przez ustawodawcę ochronę takiego stosunku prawnego w pozostałych wypadkach (umowy terminowe), posuniętą aż do wyłączenia prawa rozwiązania za wypowiedzeniem takiej umowy najmu lub dzierżawy, chyba że strony inaczej postanowią (art. 673 § 3 KC). Nie znaczy to jednak, że tę ochronę utrzymuje również w sytuacjach opisanych w art. 667 § 2 KC, gdy strony zawarły terminową umowę najmu lub dzierżawy, bo po pierwsze nie wynika to z tego przepisu, a po drugie z art. 673 § 3 KC wynika ograniczony zakres jego stosowania tylko do możliwości rozwiązania za wypowiedzeniem umowy oraz do sytuacji, które strony uznały za istotne dla zakończenia umowy w taki sposób, co nie sprzeciwia się jej rozwiązaniu w trybie natychmiastowym.

Za rozwiązaniem terminowej umowy w trybie natychmiastowym (art. 667 § 2 KC) opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 24 sierpnia 2005 r. w sprawie o sygn. akt II CK 33/05. Wprawdzie zajmował się możliwością rozwiązania w trybie natychmiastowym umowy leasingu, ale także ta umowa jest umową terminową, podobnie jak zawarta w tej sprawie umowa dzierżawy.

Konkludując, możliwość rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, a więc w trybie natychmiastowym, przewidziana w art. 667 § 2 KC, dotyczy wszystkich stosunków najmu lub dzierżawy bez względu na czas ich trwania, tj. zarówno bezterminowych jak również terminowych.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 17 listopada 2016 r., V ACa 321/16

Standard: 27343 (pełna treść orzeczenia)