Korzystanie z rzeczy przez najemcę w sposób odpowiadający jej właściwościom; drobne naprawy (art 666 k.c.)
Rozliczenia z tytułu nakładów i ulepszeń rzeczy najętej (art. 662 - 663, art. 666 - 676; 681 k.c.) Umowa najmu (art. 659-692 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Zgodnie z treścią art. 666 § 1 k.c. najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a jeżeli umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (§ 2).
Obowiązki najemcy związane z najmem lokalu mieszkalnego określa również art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 roku, poz. 150 ze zmianami), zgodnie z którym najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym określonym odrębnymi przepisami, w szczególności najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności (ust. 2 punkt 8).
Celem przepisu art. 666 k.c. jest ochrona rzeczy najętej, która chociaż ulega zniszczeniu w czasie użytkowania, to powinna być oddana wynajmującemu po zakończeniu najmu w stanie nadającym się do dalszego korzystania, ewentualnie do oddania do korzystania innej osobie. Stosownie zaś do treści art. 675 § 3 k.c. po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Nie odpowiada on jednakże za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. To najemcę obciąża dowód, że w chwili wydania przedmiot najmu nie był przydatny do użytku, domniemywa się bowiem, że jego stan jest dobry.
Obowiązek najemcy zachowania należytej staranności przy używaniu rzeczy najętej i nienarażanie jej na znaczne uszkodzenie jest ściśle związany z obowiązkiem jej zwrotu w stanie niepogorszonym, przy czy naruszenie tych obowiązków, jak również naruszenie obowiązku zawiadomienia wynajmującego, o którym mowa w art. 666 § 2 k.c. (o ile wynajmujący poniósł szkodę), rodzi roszczenie o odszkodowanie od najemcy.
W sprawie pozwany wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi nie dokonał drobnej naprawy urządzenia sanitarnego (rury odpływowej sedesu) poprzez wymianę uszczelki, tym samym dopuszczając się zaniedbań w dbałości o stan techniczny tego urządzenia, a które to zaniedbania skutkowały zagrzybieniem ściany łazienki, a następnie rozprzestrzenieniem się zagrzybienia na ścianę pokoju i przedpokój.
Powyższe naruszenie obowiązków najemcy wynikających z treści art. 666 k.c. i art. 675 k.c. stanowi nienależyte wykonanie umowy w rozumieniu art. 471 k.c. i tym samym stanowi podstawę żądania odszkodowania, którego zakres określony jest przepisem art. 361 § 2 k.c. obejmując nie tylko poniesione straty (konieczność przeprowadzenia remontu mającego na celu usunięcie nieszczelności oraz usunięcie zagrzybienia będącego konsekwencją zaniechań najemcy w zakresie naprawy sedesu), ale również i utracone korzyści (powód nie mógł korzystać z lokalu i osiągać pożytków cywilnoprawnych za czas niezbędny do przeprowadzenia remontu (tak SN w wyroku z dnia 17 października 2000 r., IV CKN 111/00)
Wyrok SR w Gdyni z dnia 15 kwietnia 2016 r., I1 C 1794/15
Standard: 26288 (pełna treść orzeczenia)
Przepis art. 666 KC nakłada na najemcę obowiązek używania rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a z braku postanowień umownych, w sposób odpowiadających właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli zaś zamierza dokonać zmian w rzeczy najętej, to bez zgody wynajmującego nie wolno mu doprowadzić rzeczy do takiego stanu, który nie odpowiada dotychczasowemu przeznaczeniu. Taki charakter mają zmiany, w wyniku których lokal mieszkalny staje się lokalem użytkowym i na odwrót (por. uchwałę SN z dani 11 października 1990 r., III CZP 57/90).
Obowiązek utrzymania rzeczy w dotychczasowym stanie przeznaczenia ciąży na najemcy także w razie oddania rzeczy w podnajem, tyle tylko, że odpowiedzialność w takich wypadkach najemca dzieli z podnajemcą.
Pozwana, której powód udostępnił mieszkanie w wykonaniu umowy podnajmu, dokonała w nim takich zabiegów remontowych, które w określonym stopniu czynią je zmienionym, ale nie tak dalece, aby można mówić, że stało się lokalem użytkowym. Powód nie krył i stało się to elementem ustalonego stanu faktycznego, że przed remontem mieszkanie było w zdecydowanie złym staniem technicznym i szereg prac wykonanych przez pozwaną nieuchronnie zmuszony byłby powód, jeżeli chciałby nadal korzystać z mieszkania. Dobitnym tego przykładem jest dokonana wymiana ogrzewania, praktycznie w zupełności zużytego.
Wyrok SN z dnia 22 stycznia 2004 r., V CK 98/03
Standard: 27336