Pojęcie „ulepszeń”, o których mowa w art. 676 k.c.
Rozliczenia z tytułu ulepszenia rzeczy najętej, wydzierżawionej; zwrot nakładów ulepszających (art. 676 k.c. i z art. 694 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
ulepszeniem lokalu jest wyłącznie położenie nowych instalacji, które do tej pory nie znajdowały się w lokalu, np. wprowadzenie dodatkowego oświetlenia, ciągów wodnych itp. Natomiast wymiana okien jest wyłącznie elementem odtworzeniowym stanu lokalu wynikającym ze zużycia elementów na skutek upływu czasu. W tym na skutek użytkowania przez najemcę, którym powód jest niemal od 50 lat.
Wyrok SO w Świdnicy z dnia 6 czerwca 2017 r., II Ca 249/17
Standard: 26294 (pełna treść orzeczenia)
Pojęcie ulepszenia w rozumieniu art. 676 k.c. jest wyjaśniane w literaturze prawniczej jako nadanie pożytecznych właściwości przedmiotowi najmu, mimo że bez ich nadawania przedmiot był zdatny do użytku.
Stan ulepszenia powinien być odnoszony nie do stanu, w jakim przedmiot umowy został wydany najemcy (dzierżawcy), lecz do stanu, w jakim ma być zwrócony zgodnie z art. 675 § 1 k.c. W przypadku dzierżawy mieć więc należy na względzie obowiązki dzierżawcy, o których mowa w art. 696 i 697 k.c. .
Jako najczęstszy przykład ulepszenia podaje się połączenie dotychczas odrębnej rzeczy w ten sposób, że stanie się częścią składową przedmiotu najmu, albo w ten sposób, że przedmiot najmu stanie się częścią składową innej rzeczy.
W tym kontekście podkreśla się, że wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie, lecz należy porównać wartość lub użyteczność całej rzeczy w chwili jej zwrotu z ulepszeniami i tej rzeczy bez ulepszeń (por. wyroki SN z 12.9.2013 r., IV CSK 44/13 i z 9.11.2000 r., II CKN 339/00, SA w Szczecinie z 25.9.2014 r., I ACA 551/14; SA w Warszawie z 25.6.2014 r., VI ACA 738/13).
Ulepszenie więc ze swej istoty prowadzić musi do zwiększenia wartości lub użyteczności przedmiotu umowy. Żadnego znaczenia dla określenia wysokości roszczenia o zwrot wartości ulepszenia nie posiada zatem wysokość wydatków poniesionych w związku z wykonaniem prac mających ulepszać przedmiot umowy. Istotne jest dla określenia istnienia roszczenia z art. 676 k.c. jedynie wykazanie zmiany wartości przedmiotu umowy (a zatem żądający zwrotu wartości ulepszenia winien wykazać różnicę między wartością nieruchomości z ulepszeniami (w chili wydania) a wartością tej nieruchomości w stanie hipotetycznym (a więc w jakim powinna być wydana, gdyby nie wykonano ulepszeń).
Wyrok SA w Szczecinie z dnia 25 stycznia 2017 r., I ACa 736/16
Standard: 37890 (pełna treść orzeczenia)