Obowiązek najemcy utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku; drobne naprawy art. 662 i art 681 k.c.

Najemcę obciążają drobne nakłady, połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Ustalenie katalogu drobnych nakładów in abstracto nie jest możliwe. Postulować należy przykładowe wyliczenie w umowie rodzaju napraw, które będą uważane za drobne w danej sytuacji. Nakłady obciążające najemcę mają być drobne tak pod względem ich wartości w zestawieniu z wartością rzeczy, jak i z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy (ich dokonanie nie warunkuje korzystania z rzeczy zgodnie z umówionym przeznaczeniem).

Drobnym nakładem jest np. wymiana żarówki w reflektorze samochodowym czy pióra wycieraczki w samochodzie, nabycie paszy dla zwierząt, materiałów eksploatacyjnych do maszyny.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Wynajmującego obciążają tzw. naprawy konieczne. Są to naprawy, bez których dokonania rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Chodzi zatem o przywrócenie przeciętnego stanu rzeczy, a nie doprowadzenie do wysokiego standardu przedmiotu najmu (zob. wyr. SA w Krakowie z 19.1.2015 r., I ACa 1427/14).

Komentowany artykuł dopełnia regulację art. 662 § 1 oraz art. 664 k.c. Konieczność naprawy rzeczy oznacza, że rzecz najęta ma wadę usuwalną. Inne naprawy (tzw. drobne) obciążają najemcę (art. 662 § 2 k.c.), z kolei ulepszenia podlegają rozliczeniu na podstawie art. 676 k.c.

Odmienny rozkład ciężarów związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu określać może umowa stron (zob. wyr. SN z 12.1.2012 r., II CSK 283/11).

Nie ma przeszkód, aby najemca przejął obowiązek wykonania napraw koniecznych. Wymagałoby to jednak wskazania w umowie, że mimo złego stanu rzecz wydawana przez wynajmującego spełnia oczekiwania najemcy. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Dokonanie przez najemcę napraw obciążających wynajmującego, bez uprzedniego wyznaczenia mu terminu powoduje, że najemca może dochodzić poniesionych nakładów jedynie w oparciu o przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. k.c., wyr. SA w Warszawie z 6.12.2013 r., I ACa 693/13).

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (art. 666 k.c.). Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. (art. 675 § 1 k.c.).

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 k.c.).

Wyrok SR w Toruniu z dnia 31 października 2018 r., V GC 2248/17

Standard: 26292 (pełna treść orzeczenia)