Charakter umowy dzierżawy na okres „do końca życia dzierżawcy”

Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony.

Nie sposób nie dostrzegać, że przyjęty pogląd można uznawać za dyskusyjny. Tak bowiem określony termin jest niewątpliwie specyficzny i różni się od typowego: element niepewności tu jednak występuje, gdyż w momencie zawierania umowy chwila nadejścia zdarzenia – choć pewnego – jest niewiadoma.

Zawierając umowę „dożywotnio” strony obejmują swoją wolą i świadomością nie tylko fakt, że zanim nie nastąpi (a nastąpi z całą pewnością) zdarzenie w postaci śmierci danej strony, stosunek zobowiązaniowy będzie trwał, ale także fakt, że chwila, w jakiej ten stosunek ustanie nie jest pewna. Zasadnicze znaczenie ma ostatecznie to, że jeżeli strony zawierają umowę „dożywotniej dzierżawy”, to tym samym w taki właśnie sposób oznaczają czas jej trwania, czyli – zawierają umowę na czas tak oznaczony. Pewność zdarzenia wyznaczającego zakończenie stosunku umownego nadaje takiemu porozumieniu charakter terminu, a nie warunku. Wiąże się z tym także taki skutek, że przed nadejściem owego zdarzenia umowa (zasadniczo) nie będzie podlegać wypowiedzeniu, a to stanowi istotną cechę umowy zawieranej na czas oznaczony, gwarantującą jej stabilność. Brak pewności co do momentu, w którym umowa wygaśnie, stanowi w tej sytuacji element swoistego „ryzyka umownego”, które przyjmują na siebie strony umowy, w taki sposób kształtując jej treść.

Omawiany sposób oznaczenia czasu trwania umowy może wywoływać wątpliwości na tle art. 695 § 1 k.c. (przy najmie – odpowiednio art. 661 k.c.). Wydaje się jednak, ze nie ma zasadniczych przeszkód do przyjęcia, że w takiej sytuacji umowa zawarta na czas życia dzierżawcy, po upływie 30 lat od jej zawarcia, przekształci się w umowę na czas nieoznaczony. W niniejszej sprawie ten aspekt zagadnienia jednak nie występuje, bowiem dzierżawca zmarł po upływie 8 lat od zawarcia umowy. Brak jest tym samym podstaw do bliższej analizy tej kwestii w ramach rozpoznawanej kasacji i wystarczy powiedzieć, że wymieniony przepis nie podważa w sposób generalny prawidłowości przyjętej koncepcji.

Ostatecznie, wskazane wątpliwości nie sprzeciwiają się – w ocenie Sądu Najwyższego rozpoznającego kasację w niniejszej sprawie – przyjęciu stanowiska, że dożywotnia umowa dzierżawy jest umową na czas oznaczony w rozumieniu art. 693 § 1 k.c.

Zawarcie umowy na czas oznaczony ma ten, m.in. skutek, że z chwilą jego upływu, stosunek umowny przestaje istnieć. Gdy umowa zawarta jest na czas oznaczony, jak w sprawie niniejszej, do końca życia jednej ze stron (tu: dzierżawcy), to w momencie śmierci tej strony umowa definitywnie wygasa.

Wyrok SN z dnia 16 kwietnia 2003 r., II CKN 6/01

Standard: 26241 (pełna treść orzeczenia)