Zadatek w umowie warunkowej w razie ziszczenia się warunku lub terminu

Możliwość zrealizowania przez wierzyciela uprawnienia do żądania wykonania umowy, czy zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), jeżeli doszło do zawarcia umowy warunkowej i do ziszczenia się warunku, powstaje z chwilą upływu terminu wyznaczonego przez strony do wykonania umowy albo zawarcia umowy przenoszącej własność. Roszczenie to ma majątkowy charakter i ulega przedawnieniu na ogólnych zasadach (art. 117 i nast. k.c.).

Wierzyciel może jednak skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości, jeżeli za niezawarcie umowy bezwarunkowej odpowiada druga strona. Uprawnienie to jest prawokształtujące, polega na przyznaniu wierzycielowi kompetencji do zakończenia stosunku prawnego mocą jego oświadczenia woli bez udziału drugiej strony. Powstaje ono również z upływem terminu spełnienia świadczenia, który nie został dochowany przez dłużnika z przyczyn leżących po jego stronie. Nie ulega przedawnieniu jako niemające majątkowego charakteru (art. 117 § 1 k.c.) (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1969 r., III CZP5/68, OSNC 1970, nr 7-8, poz. 117).

W piśmiennictwie prawniczym i w orzecznictwie zostało wyrażone stanowisko, że nie jest możliwe skorzystanie z tego uprawnienia po upływie terminu przedawnienia roszczenia o zobowiązanie do zawarcia umowy i o zwrot zadatku, ponieważ prowadziłoby to do obejścia przepisów o przedawnieniu roszczeń i jego konsekwencji. Oznacza to, że jeżeli ten, przeciwko któremu przysługuje roszczenie uchyli się od jego zaspokojenia, z uwagi na upływ terminu przedawnienia, to staje się ono zobowiązaniem naturalnym, czyli niezaskarżalnym, niemożliwym do zrealizowania z udziałem przymusu państwowego i złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie jest już możliwe (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 67/15, z dnia 12 października 2016 r., II CSK 14/16, z dnia 11 maja 2018 r., II CSK 467/17, niepublikowane).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną stanowisko to podziela, uznając, że oświadczenie to nie może unicestwić skutku upływu przedawnienia, co wynika z istoty i charakteru obu roszczeń.

Żądanie wierzyciela zapłaty sumy zadatku jako roszczenie nieterminowe powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu go do zapłaty, stosownie do art. 455 k.c. W odniesieniu do umowy warunkowej, termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku odpowiada terminowi, w którym umowa rozporządzająca powinna być zawarta.

Wyrok SN z dnia 13 września 2018 r., II CSK 747/17

Standard: 24529 (pełna treść orzeczenia)