Służebność wyłącznego parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym

Uznać należy co do zasady dopuszczalność obciążania nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., służebnością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności lokalu, polegającą na wyłącznym uprawnieniu do parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym.

Wbrew poglądowi wyrażonemu przez Sąd Okręgowy nieruchomość wspólna niewątpliwie pozostaje względem właściciela odrębnej własności lokalu rzeczą cudzą w tym sensie, że uprawnienia do niej jako całości zmuszony jest on dzielić z pozostałymi współwłaścicielami albo współużytkownikami wieczystymi. Statusu rzeczy cudzej nie neguje także przewidziane w art. 3 ust. 1 u.w.l. związanie własności lokalu z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej, powodujące, że w myśl art. 50 udział ten uważać należy za część składową wyodrębnionego lokalu, będącego przedmiotem odrębnej własności, która zgodnie z art. 47 § 1 k.c. nie może być odrębnym przedmiotem własności, ani innych praw rzeczowych.

Jeśli służebność gruntowa ustanowiona zostaje na nieruchomości wspólnej, a nie na udziale w takiej nieruchomości, wspomniane normy nie zostają naruszone. Ustanowienie służebności gruntowej przyjmującej postać wyłącznego uprawnienia do parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym w obrębie nieruchomości wspólnej nie przydaje uprawnionemu z takiej służebności prawa do nieograniczonego korzystania z nieruchomości wspólnej jako obciążonej, co prowadziłoby do zaprzeczenia istoty służebności wynikającej z art. 285 § 1 k.c., a jedynie do tej części nieruchomości wspólnej, na której wyznaczono miejsce parkingowe.

Nieuzasadniona jest przy tym wyrażona przez Sąd Okręgowy obawa, że ustanowienie na nieruchomości wspólnej takich służebności na rzecz właścicieli poszczególnych lokali doprowadzi do podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy nich i pozbawienia jej wspólnego charakteru. Uprawnienia do wyłącznego parkowania pojazdów na wyznaczonych miejscach parkingowych z pewnością nigdy nie będą dotyczyć całego zakresu nieruchomości wspólnej, przede wszystkim dlatego, że nieruchomość wspólna nie wyczerpuje się jedynie w tych jej częściach, na których parkowanie pojazdów jest możliwe, lecz obejmuje również inne części, takie jak dojazdy, przejścia, wejścia, windy, schody i korytarze.

Dopuszczalności ustanowienia służebności gruntowej o takiej treści, wbrew wnioskom Sądu Okręgowego, nie przekreślają istniejące de lege lata możliwości umownego podziału pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych określonych części gruntu nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania, jak również możliwość podziału gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, w przypadku gdy jego powierzchnia jest większa niż powierzchnia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku.

Zasada autonomii woli podmiotów prawa prywatnego pozwala na sięgnięcie po odpowiedni z punktu widzenia ich potrzeb i dostosowany do konkretnych okoliczności instrument prawa rzeczowego przewidziany przez ustawodawcę. Sama dopuszczalność ustanowienia służebności gruntowej wyłącznego parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym, obciążającej nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., nie oznacza jeszcze, że w okolicznościach konkretnego przypadku zachowany zostaje przewidziany w art. 285 § 2 k.c. cel ustanowienia służebności gruntowej, jakim jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części – użyteczności rozumianej gospodarczo, a nie jako wygody czy potrzeby estetycznej.

Postanowienie SN z dnia 17 listopada 2011 r., III CSK 15/11

Standard: 24458 (pełna treść orzeczenia)