Służebność ogródka przydomowego na nieruchomość wspólnej

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 20 października 2005 r., IV CK 65/05 (nie publ.), nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej. Trzeba przeto uznać za dopuszczalne obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego. W szczególności w postanowieniach z dnia 21 lipca 2010 r.: III CSK 23/10, III CSK 41/10, III CSK 279/09 , III CSK 322/09, III CSK4/10,III CSK 9/10, Sąd Najwyższy opowiedział się za, co do zasady, dopuszczalnością obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością gruntową w postaci prawa do korzystania z ogródka przydomowego przez jednego z właścicieli odrębnego lokalu mieszkalnego. Pogląd ten, Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym sprawę niniejszą, aprobuje.

Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania, przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego, co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym. 

Postanowienie SN z dnia 20 października 2011 r., III CSK 322/10

Standard: 69831 (pełna treść orzeczenia)

Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej, z którą jest związany udział w nieruchomości wspólnej.

Przyznanie właścicielowi lokalu takiego uprawnienia nie oznacza, że właścicielom pozostałych lokali, będących współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, pozostało względem części nieruchomości zajętej pod uprawę jedynie ius nudum. Trzeba podkreślić, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.).

Urządzenie przez właściciela lokalu ogródka przydomowego nie pozbawia współwłaścicieli nieruchomości wspólnej korzystania z przestrzeni nad i pod jej powierzchnią w granicach dozwolonego oddziaływania właściciela nieruchomości gruntowej. Poza tym uprawnienie do korzystania przez właściciela lokalu z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej nie pozbawia pozostałych współwłaścicieli nieruchomości możności ingerowania w sposób wykonywania służebności, np. w razie zaniedbań w urządzeniu lub utrzymywaniu ogródka.

Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania, przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego, co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym. Nie jest to – wbrew odmiennym zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, istnieją bowiem rację przemawiające na rzecz tezy, że ustanowienie służebności korzystania z ogródka przydomowego może podnosić użyteczność lokalu jako nieruchomości władnącej. Wystarczy wskazać, że zwiększa się w ten sposób funkcjonalność mieszkania, które uzyskuje dodatkowe wejście do lokalu usytuowanego na parterze budynku, zwiększa się bezpieczeństwo i stopień izolacji lokalu od osób postronnych, a w razie odpowiedniego zagospodarowania ogródka – zmniejsza się także natężenie hałasu.

Ze względu na ograniczenia dowodowe wynikające z art. 626[8] § 2 k.p.c., samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej nie uzasadnia odmowy wpisu służebności do księgi wieczystej.

Postanowienie SN z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10

Standard: 70542 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 20 października 2005 r., IV CK 65/05, nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej. Kontynuując ten kierunek wykładni, trzeba uznać za dopuszczalne obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). 

Uprawnienia właściciela lokalu w stosunku do części nieruchomości wspólnej mającej stanowić ogródek przydomowy nie zostały wprawdzie precyzyjnie określone, niemniej z samego faktu jej przeznaczenia wynika jedynie uprawnienie do urządzenia i utrzymywania małego ogródka przy domu, zajmowanego zwykle pod uprawę traw i roślin ozdobnych. Przyznanie właścicielowi lokalu takiego uprawnienia nie oznacza, że właścicielom pozostałych lokali, będących współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, pozostało względem części nieruchomości zajętej pod uprawę jedynie ius nudum. Trzeba podkreślić, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.).

Urządzenie przez właściciela lokalu ogródka przydomowego nie pozbawia współwłaścicieli nieruchomości wspólnej korzystania z przestrzeni nad i pod jej powierzchnią w granicach dozwolonego oddziaływania właściciela nieruchomości gruntowej. Poza tym uprawnienie do korzystania przez właściciela lokalu z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej nie pozbawia pozostałych współwłaścicieli nieruchomości możności ingerowania w sposób wykonywania służebności, np. w razie zaniedbań w urządzeniu lub utrzymywaniu ogródka.

Samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej nie uzasadnia odmowy wpisu służebności do księgi wieczystej. Podważenie czynności prawnej – dokonanej we właściwej formie – na podstawie wskazującej na naruszenie art. 285 § 2 k.c. może być dokonane wyłącznie w postępowaniu procesowym.

Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania, przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego, co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym. Nie jest to – wbrew odmiennym zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, istnieją bowiem rację przemawiające na rzecz tezy, że ustanowienie służebności korzystania z ogródka przydomowego może podnieść użyteczność lokalu jako nieruchomości władnącej. Wystarczy wskazać, że zwiększa się w ten sposób funkcjonalność mieszkania, które może uzyskać dodatkowe wejście do lokalu usytuowanego na parterze budynku, zwiększa się bezpieczeństwo i stopień izolacji lokalu od osób postronnych, a w razie odpowiedniego zagospodarowania ogródka – zmniejsza się także natężenie hałasu.

Postanowienie SN z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 23/10

Standard: 70421 (pełna treść orzeczenia)