Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej w razie nadbudowy skutkującej powstaniem nowych lokali

W razie nadbudowy, w wyniku której powstają nowe samodzielne lokale, wskutek ich prawnego wyodrębnienia i przeniesienia własności, następuje zmniejszenia udziałów właścicieli dotychczasowych lokali w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zmniejszenia udziałów w częściach wspólnych budynku oraz w prawie do gruntu, czyli w tym wypadku we współużytkowaniu wieczystym. Z uwagi na przyjętą metodę określenia udziału w nieruchomości wspólnej, w tym we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanym z własnością nowopowstałych lokali (którego wysokość jest wypadkową stosunku powierzchni użytkowej takiego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi), następuje zwiększenie sumy udziałów we współużytkowaniu wieczystym w stosunku do dotychczasowej sumy udziałów w tym prawie, czyli ich sumy przed powstaniem odrębnej własności nowych lokali. Wobec czego, udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu związany z własnością nowego lokalu tworzą odpowiednia część z udziału w dotychczasowej sumie udziałów we współużytkowaniu wieczystym stanowiącej składnik nieruchomości wspólnej oraz odpowiednia część z udziału przekraczającego dotychczasową sumę udziałów w tym prawie związaną z dotychczas wyodrębnionymi lokalami. W konsekwencji, w zakresie różnicy pomiędzy sumą udziałów w prawie użytkowania wieczystego przed i po powstaniu własności nowych lokali dochodzi do ingerencji w prawo własności gruntu, bowiem prawo użytkowania wieczystego gruntu obciąża prawo własności.

Zatem do skutecznego powstania udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem własności nowych lokali ponad wysokość tego udziału, który dotychczas był elementem nieruchomości wspólnej, konieczne jest wyraźne i odrębne oświadczenie woli właściciela gruntu wyrażone we właściwej formie o oddaniu tak określonej ułamkowej części we współużytkowanie wieczyste gruntu.

Wskazana różnica w udziale jako niewchodząca dotychczas w skład nieruchomości wspólnej nie mogła stanowić przedmiotu uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a zatem czynności prawne zarządu wnioskodawczyni w tym zakresie, jako wykraczające poza nieruchomość wspólną są bezskuteczne. Bez znaczenia prawnego w tym zakresie pozostaje okoliczność, że właściciel gruntu z racji przysługiwania mu prawa do samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jego oświadczenia woli składane w tym charakterze mogły dotyczyć nieruchomości wspólnej, zaś prawo 11 własności gruntu nie jest składnikiem nieruchomości wspólnej.

Z ustaleń faktycznych Sądów meriti nie wynika, by uczestnik Miasto W. jako członek wnioskodawczyni złożył oświadczenie woli również jako właściciel gruntu o oddanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanej z własnością nowych lokali ponad udział w takim prawie, które wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.

Taki problem nie występuje w przypadku części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, bowiem nadbudowana część budynku stanowi składnik nieruchomości wspólnej, a zatem w tym zakresie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na nadbudowę, ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku nadbudowy, sprzedaż powstałych lokali na rzecz uczestnika - spółki z o.o. I. w W. oraz na zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali oraz na zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie danych katastru po przeprowadzonej adaptacji, była skuteczna.

Z uwagi jednak na związek udziału w nieruchomości wspólnej z własnością wyodrębnionego lokalu nie jest dopuszczalne przy wpisie lokalu do księgi wieczystej określenie innego udziału w nieruchomości wspólnej w zakresie części wspólnych budynku i innego udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Postanowienie z dnia 19 czerwca 2018 r., I CSK 320/17

Standard: 24437

Nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, iż zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom poszczególnych lokali w każdym przypadku wymaga zgody wszystkich właścicieli i nie może nastąpić wskutek uchwały większości właścicieli lokali podjętej w trybie art. 23 u.w.l.

Przeciwko takiemu poglądowi przemawia przede wszystkim to, że udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego zostało usytuowane expressis verbis wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), art. 22 ust. 2 u.w.l. stanowi wyraźnie, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa, a z art. 23 ust. 2 u.w.l. wynika – bez żadnych dodatkowych zastrzeżeń – że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. W ten sposób należy także ocenić zgodę (i stosowne umocowanie) na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w wyniku rozbudowy (nadbudowy) prowadzącej do zwiększenia powierzchni istniejącego już i wyodrębnionego lokalu, niezależnie od tego, czy przypadek ten przyporządkuje się do art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. (wykładnia rozszerzająca) czy też do art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. Wystarczającej podstawy do przełamania jednoznacznych wyników wykładni literalnej nie stwarzają ani racje systemowe ani celowościowe.

To, że przepisy art. 3 ust. 6 i 7 u.w.l. przewidują umowną zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie oznacza, iż również zmiana wielkości udziałów wynikająca z rozbudowy (przebudowy, nadbudowy) może być dokonana wyłącznie w tym trybie albo w drodze jednomyślnej uchwały. Należy bowiem odróżnić sytuację, w której określenie wielkości udziałów odbiega od sposobu określonego w art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l. – na co wyjątkowo pozwala art. 3 ust. 6 u.w.l. – albo innego sposobu przyjętego przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu i kontynuowanego przy wyodrębnianiu kolejnych lokali (art. 3 ust. 7 zd. 1 u.w.l.) – na co pozwala art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2004 r., V CK 492/03, nie publ.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 42/09, OSNC-ZD 2009, nr 4, poz. 112; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 64) – od przypadku, w którym zmiana wielkości udziałów jest prostą konsekwencją rozbudowy (przebudowy, nadbudowy) i zastosowania reguły wyrażonej w art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l.

Konsekwentne zastosowanie reżimu określonego w art. 3 ust. 3 albo 5 u.w.l. sprawia, że zagrożenie dla interesów właściciela lokalu związane ze zmniejszeniem – wbrew jego woli - wielkości przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej jest w praktyce daleko mniejsze niż w przypadku zastosowania innych, swobodnie określanych reżimów, dlatego dla ochrony tych interesów wystarczająca jest możliwość zaskarżenia uchwały o wyrażeniu zgody na rozbudowę (przebudowę, nadbudowę). Uchwała taka – wyrażająca także zgodę na „konsekwencyjną” zmianę wielkości udziałów oraz udzielająca stosownego umocowania zarządowi (zarządcy) - może być podjęta większością głosów. Czym innym jest natomiast uchwała upoważniająca do zmiany wielkości udziałów w wyniku zastosowania innego kryterium oznaczenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej niż dotychczas stosowane (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, nie publ.), choć i w tym przypadku – w razie, gdy pierwotny sposób był sprzeczny z art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l. – uchwała wszystkich właścicieli może być zbyteczna (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 64).

Za poglądem, że zgoda na rozbudowę (przebudowę, nadbudowę) i związaną z tym zmianę wielkości udziałów oraz stosowne umocowanie mogą być udzielone uchwałami powziętymi większością głosów, przemawia także art. 21 ust. 3 u.w.l., ponieważ zastrzeżono w nim wyraźnie, iż oświadczenia zarządu składane na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., w celu wykonania (m.in.) uchwały przewidzianej w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., są skuteczne „w stosunku do właścicieli wszystkich lokali”. Wzmianka ta byłaby zbędna, gdyby pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia woli musiało być udzielane przez wszystkich właścicieli lokali.

Przepisy art. 21 - 23 u.w.l. nie stwarzają zaś żadnych podstaw do przyjęcia, że w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 i art. 21 ust. 3 u.w.l., uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa mogą być powzięte większością głosów, natomiast uchwały wyrażające zgodę na dokonanie wymienionych tam czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą być powzięte jednomyślnie. Nie bez znaczenia jest również to, że – jak trafnie zwraca się uwagę w doktrynie - wymaganie jednomyślności właścicieli lokali mogłoby prowadzić w dużych wspólnotach mieszkaniowych do paraliżu decyzyjnego, ponieważ w praktyce uzyskanie zgody wszystkich członków wspólnoty byłoby niemożliwe. Właśnie z tego względu reżim ustawowy zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach odbiega od zasad przewidzianych w art. 199 i n. k.c. i wiąże się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego.

Przyczyny zmniejszenia udziału mogą być różne, a w niniejszej sprawie chodzi jedynie o zmianę „konsekwencyjną” wynikającą z nadbudowy (rozbudowy) nieruchomości wspólnej, na którą Wspólnota wyraziła zgodę, i zastosowania art. 3 ust. 3 u.w.l. Skoro właściciele lokali mogą zadecydować o wyrażeniu zgody na taką rozbudowę (nadbudowę), to należy uznać, że ich kompetencja uchwałodawcza obejmuje również określenie „warunków” zgody, a więc także tego, czy wiążę się ona z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia. Odrębną kwestią – która musi być rozstrzygana a casu ad casum - jest ocena, czy uchwała wyrażająca zgodę z zastrzeżeniem nieodpłatności narusza interesy poszczególnych właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.), o czym mogą decydować różne okoliczności, m.in. to, kto ponosi koszty nadbudowy czy rozbudowy

Wyrok SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 478/16

Standard: 24443 (pełna treść orzeczenia)

Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l., wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą, odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Stanowisko takie jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone i uzyskało również aprobatę w doktrynie (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, wyroki z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 i z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, nie publ.).

O wielkości udziałów przesądza bowiem wyłącznie stosunek powierzchni użytkowej poszczególnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Suma poszczególnych udziałów musi – rzecz jasna – wyrażać się liczbą całkowitą 1. Jest oczywiste, że w razie błędnego obliczenia wielkości udziałów, prawidłowe zastosowanie reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 u.w.l. spowoduje dla niektórych właścicieli lokali zmiany niekorzystne, gdyż ich udziały ulegną zmniejszeniu. Nie oznacza to jednak – wbrew odmiennemu stanowisku Sądu Okręgowego – ingerencji w prawo główne, ponieważ udział w nieruchomości wspólnej nie jest prawem głównym, lecz prawem związanym z własnością lokalu.

Rozważając sposób dokonania w księdze wieczystej korekty wielkości udziałów obliczonych z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l., trzeba przypomnieć, że w wyjątkowych sytuacjach podstawę wpisu do księgi wieczystej może stanowić sam przepis ustawy (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 1993 r., III CZP 91/93, OSNCP 1994, nr 2, poz. 29, z dnia 7 maja 2009 r., III CZP 15/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 10, z dnia 7 października 2009 r., III CZP 69/09, OSNC 2010, nr 4, poz. 53 i z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 29/13, nie publ. oraz postanowienia z dnia 24 czerwca 1997 r., II CKN 216/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 7, z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1092/00, OSNC 2003, nr 9, poz. 122 i z dnia 13 listopada 2003 r., I CK 238/02, nie publ.). Stanowisko to można już uznać za utrwalone w orzecznictwie. Znalazło ono również wyraz w § 60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r., poz. 695), zgodnie z którym przy dokonywaniu wpisów w działach I-Sp, II, III i IV, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania.

Zatem w sytuacji, w której art. 3 ust. 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów, wchodzi na miejsce wadliwie określonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą podstawy by przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (zob. art. 7 ust. 2 u.w.l., § 7 ust. 1 i 3, § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm., i § 31 – 41 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym).

Nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić zarząd wspólnoty mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali.

Postanowienie SN z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13

Standard: 24440 (pełna treść orzeczenia)