Zaskarżenie montażu szlabanu na nieruchomości wspólnej

Motywem i celem podjęcia zaskarżonej uchwały i jej wdrożenia w życie była ochrona właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) w ich prawie do współposiadania dziedzińca zewnętrznego, w szczególności w zakresie naziemnych, ogólnodostępnych miejsc parkingowych). Zwrócił na to uwagę przedstawiciel zarządy umownego W. N. słuchany w charakterze strony (k. 141). Podkreślił, że Wspólnota (Mieszkaniowa) miała na swoim terenie 40 miejsc parkingowych i z czasem mieszkańcy innych bloków – nie właściciele - parkowali na tym terenie, pozbawiając właścicieli możliwości parkowania na nieruchomości wspólnej. Po wprowadzenie szlabanów negatywną opinie zgłosili tylko powodowie R.. „Mieszkańcy byli zadowoleni. Mówiono nawet, że jest łatwiej parkować” (tamże).

Takie ustalenie przyjął także Sąd Okręgowy, niezasadnie jednak zakładając, bez jakiegokolwiek umotywowania, że optymalizacja parkowania służy tylko niektórym właścicielom. Wniosek logiczny jest przeciwny i oznacza, że także klienci lokali użytkowych „zyskali” możliwość parkowania na wolnych, nie zajętych miejscach przez osoby trzecie, a nie tylko właściciele lokali.

Stwierdzić więc ostatecznie należało, że ograniczenie dostępu pojazdów osób trzecich, nie będących właścicielami lokali, ani klientami właścicieli (lub osób korzystających z prawa własności) służyło ochronie własności (art. 140 k.c.) i wspólnego prawa współwłaścicieli (art. 206 k.c.), albowiem zachowany został dostęp do nieruchomości właścicieli i klientów lokali użytkowych – w formie nieograniczonego prawa otwarcia szlabanu pilotem lub za pośrednictwem łączności domofonowej zainstalowanej przy szlabanach - przez ochronę lub właścicieli lokali użytkowych.

Zaskarżona uchwała nie naruszała więc tych przepisów, ani art. 64 Konstytucji, a tym samym brak było podstaw do jej uchylenia na pierwszej podstawie z art. 25 ust. 1 u.w.l. Nie było również, wbrew odmiennym ustaleniom i ocenie Sądu pierwszej instancji, pokrzywdzenia powodów rozumianego obiektywnie, a nie na zasadzie subiektywnego odczucia.

Po pierwsze dlatego, że system szlabanów, jakkolwiek rodził obowiązek kontaktu klientów z prowadzącymi formę M. aby wjechać pojazdem na dziedziniec zewnętrzny nieruchomości, jednak nie był niemożliwy, ani nadmiernie utrudniony, a już w ogóle nie był utrudniony w sensie standardów trudności, po zamontowaniu domofonów zapewniających bezpośredni kontakt z lokalami użytkowymi.

Ta uwaga, powiązana z ustaleniem wcześniejszym, że szlabany służyły zagwarantowaniu miejsc parkingowych wszystkim właścicielom, w tym klientom lokali użytkowych, oznacza, że brak tu pokrzywdzenia rozumianego jako ograniczenie dostępu klientów do lokalu użytkowego powodów. Po drugie brak wykazania po stronie powodów (art. 6 k.c.) dostatecznego związku przyczynowego pomiędzy wywodzoną stratą pożytków (v. zestawienie strat - k. 138), a zaskarżoną uchwałą, w rozumieniu art. 361 § k.c., w jej kwalifikowanej postaci rozumianej jako pokrzywdzenie - tj. takie ukształtowanie korzystania ze wspólnej własności, które niesprawiedliwie krzywdzi jednego z właścicieli.

Trudno zgodzić się z Sądem Okręgowym, który dopatrzył się związku przyczynowego pomiędzy zmniejszeniem pożytków (czynszu najmu), a założeniem szlabanów. Skoro założenie szlabanów - a przypomnieć należy, otwartych w dni powszednie do g. 16.00 - nie utrudniało obiektywnie dostępu klientów do sklepu, a „niedogodności” były standardowe i kompensowane gwarancją miejsca parkingowego, brakowało już też pierwszej, koniecznej przesłanki powstania szkody pozostającej w adekwatnym związku przyczynowym z pierwotną przyczyną.

Z kolei „brak statystyki” niezadowolonych klientów z powodu istnienia szlabanów, o czym mówił ten S., w zestawieniu z pozostałymi danymi, nie dawały rzeczywistego obrazu ilości niezadowolonych klientów z powodu wskazywanego w sprawie, a tym bardziej, że istnienie szlabanów wpłynęło na decyzję o nieprzedłużaniu umowy najmu przez spółkę (...) (tamże); świadek w każdym razie nie wskazał na tę przyczynę. Również zeznania powódki R. nie dawały podstaw do zmiany stanowiska w tym zakresie. Kwestia „swobodnego dostępu” musi zawsze być oceniana w kontekście ochrony własności i współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Tu: ten dostęp był swobodny i – po zmianach jesienią 2011 r. i zamontowaniu dodatkowych domofonów – optymalny dla właścicieli lokali użytkowych, w tym powódki. Ne można więc uznać, że krzywdził powodów R.. Uzyskiwanie mniejszego czynszu może być wyznacznikiem „krzywdy” danego właściciela, ale nie było tak w sprawie niniejszej. Zarówno z powodu braku obiektywnej „zawinionej” przyczyny ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i braku dostatecznych danych, aby obiektywny spadek (obniżka czynszu, brak wynajęcia lokalu przez kilka miesięcy) pozostawały w adekwatnym związku z zaskarżoną uchwałą. Dowodzenie w tym ostatnim zakresie było niedostateczne.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., I ACa 462/12

Standard: 24406 (pełna treść orzeczenia)