Dochodzenie zapłaty z tytułu obciążających członka wspólnoty kosztów na rzecz wspólnoty

Reprezentacja i legitymacja wspólnoty mieszkaniowej w procesach sądowych

Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Właściciele lokali obowiązani są, zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. uczestniczyć w kosztach zarządu wynikających z utrzymania nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach; wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Koszty zarządu obejmują wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l. składniki: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Pojęcie „kosztów zarządu" użyte w art. 14 u.w.l. ma autonomiczny charakter; obejmuje głównie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i korzystania z niej przez właścicieli lokali. Należą do nich zarówno koszty zwykłego zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do nakładania na właścicieli obowiązku ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę właścicielską.

Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności (art. 205 , art. 207 k.c.). Koszty te mają charakter wydatków okresowych, najczęściej płatnych miesięcznie, co legło u podstaw określenia w art. 15 ust. 1 u.w.l. obowiązku właścicieli lokali do płacenia zaliczek na poczet tych kosztów w stosunku miesięcznym, a tym samym zbliżenia ich do opłat czynszowych.

Celem tego uregulowania było stworzenie wspólnocie możliwości zachowania płynności płatniczej bez konieczności zaciągania kredytów. Obowiązek właścicieli lokali ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości wspólnej należy do podstawowych i stałych powinności, a sposób wypełniania go określony został w art. 15 ust. 1 u.w.l., który ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Funkcjonowanie wspólnoty i możliwość niezakłóconego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną uzależnione zostały od właściwego i terminowego wykonywania tego zobowiązania. Działania mające na celu pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art. 22 ust. 1 u.w.l. jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez względu na wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 u.w.l.), jeszcze przed zmianą treści art. 498 k.p.c. Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zasadniczo niebudzących wątpliwości faktycznych i prawnych.

Nie ma znaczenia dla określenia charakteru czynności wspólnoty obejmujących nakładanie na właścicieli lokali obowiązku udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i egzekwowanie wykonania go fakt, że dotyczą one jednego z właścicieli. Przepisy określające obowiązki w tym zakresie odnoszą się do wszystkich właścicieli lokali, na wzór obowiązków współwłaścicieli rzeczy, a zatem są nieodłącznie powiązane z przystąpieniem do wspólnoty. Udzielenie umocowania przez zarząd wspólnoty zarządcy nieruchomości (administratorowi) do dochodzenia przed sądem tych należności na rzecz wspólnoty od niesolidnego właściciela lokalu, stanowi konsekwencję przyjętego modelu zarządzania oraz form dochodzenia należności.

Pozwanie przez wspólnotę mieszkaniową jednego z jej członków o zapłatę przypadających na niego zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na podjęcie tej czynności. Przemawia za tym stanowiskiem charakter i przedmiot tej czynności. Nie stanowią przeszkody względy natury podmiotowej. Tego rodzaju roszczenie zawsze kierowane będzie w stosunku do członka wspólnoty, a brak regulacji wyłączającej dopuszczalność pozywania go bez konieczności podejmowania uchwały przez właścicieli.

Nietrafne jest założenie, że relacje pomiędzy wspólnotą a jej członkiem mają wyjątkowy charakter, nakazujący traktować go jako współzarządzającego, a zatem zasadność pozwania go powinna być poddana ocenie ogółu właścicieli. Powództwo dotyczące tych powszechnych należności nie narusza interesu związanego z własnością lokalu, ani z członkostwem we wspólnocie mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga, że w art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. wskazane zostało wymaganie podjęcia uchwały zezwalającej na wytoczenie powództwa z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu, w sytuacji zaistnienia szczególnych warunków przewidzianych w art. 16 u.w.l. Oznacza to, że w odniesieniu do powództwa ingerującego w prawo własności lokalu ustawodawca uznał za wskazane poddanie zasadności wytoczenia go osądowi wszystkich członków wspólnoty.

Brak przekonujących argumentów dla stanowiska, że odnosi się to do każdego powództwa kierowanego przeciwko członkowi wspólnoty. Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o jej interesy, a tym samym wspólną nieruchomość, jak też interesy poszczególnych właścicieli. Zaleganie z zapłatą kosztów zarządu przez niektórych właścicieli lokali wywołuje niekorzystne skutki polegające na braku środków na bieżącą działalność zarządu, może prowadzić do opóźnienia w realizowaniu zobowiązań związanych zarządzaniem, a nawet konieczności zaciągania kredytu, co w ostatecznym rozrachunku może wpłynąć na podwyższenie kosztów zarządu.

Nie ma podstaw do uznania, że zarząd wspólnoty powinien mieć na względzie także interesy właścicieli lokali, którzy nie realizują swoich zobowiązań. Z wytoczeniem powództwa połączony został obowiązek zapłaty kosztów postępowania, które powinny być traktowane tak, jak koszty innych czynności zarządu nieruchomością wspólną (napraw, czy remontów); stanowią z resztą koszty ochrony wierzytelności przysługującej wspólnocie. Konieczność wydatkowania ich nie wymaga uzyskania uchwały wspólnoty, skoro połączone zostały z wystąpieniem z powództwem niewymagającym podejmowania uchwały.

Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08 pogląd, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu bądź w uchwale o zmianie tej umowy nie ma znaczenia dla wyjaśnienia problemu przedstawionego w zagadnieniu prawnym.

Uchwała SN z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13

Standard: 24330 (pełna treść orzeczenia)