Zmiana kształtu i rozmiaru otworów okiennych

Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej.

Żądanie pozwu dotyczyło zobowiązania pozwanej do przywrócenia trzech otworów okiennych w ścianie zewnętrznej budynku do stanu poprzedniego w zakresie ich kształtu, podziału, koloru i wielkości. Ustawa o własności lokali nadbudowę lub przebudowę ścian zewnętrznych budynku kwalifikuje jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną. Skoro zaś sama ustawa kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega wątpliwości, że sprawa o przywrócenie ściany zewnętrznej budynku do stanu sprzed nadbudowy lub przebudowy jest sprawą związaną z zarządzaniem taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie mieszkaniowej a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę. Stroną w procesie jest wspólnota, pomimo to, że proces dotyczy nieruchomości wspólnej należącej do właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy odwołał się do kryterium kosztów argumentując, że wymiana stolarki okiennej połączona z nadbudowaniem parapetów nie dotyczy nieruchomości wspólnej skoro to właściciel lokalu jest obowiązany pokryć koszty wymiany. Przyjęte kryterium jest jednak zawodne, gdyż pomija złożoność kwalifikacji prawnej niektórych elementów nieruchomości wspólnej na gruncie ustawy o własności lokali. W świetle jej przepisów ta sama ściana budynku, w tym zewnętrzna wraz z występującymi na niej elementami architektonicznymi i wystrojem nie przeznaczona dla wyłącznego użytku właściciela w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. może też stanowić element lokalu przesądzający o jego samodzielności prawnej zgodnie z art. 2 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. Stąd nie jest wyłączona swoboda właściciela lokalu co do dokonywania w lokalu niektórych czynności natury faktycznej jak malowanie, tapetowanie czy wieszanie na niej obrazów. Nie oznacza to jednak, z przyczyn oczywistych, że właściciel lokalu może te czynności wykonać na zewnątrz lokalu i przykładowo pomalować elewację budynku według swego upodobania.

Ocena prawna remontów właściciela lokalu musi zatem uwzględniać treść przepisów ustawy o własności lokali oraz właściwości stosunków lokalowych takie jak wysoce intensywne przenikanie się wzajemnych interesów właścicieli poszczególnych lokali. Przy tej ocenie należy preferować pewną elastyczność tak aby w ramach dostępnych regulacji prawnych przyjąć rozwiązanie zgodne z doświadczeniem życiowym.

Dokonując kwalifikacji prawnej zachowań właściciela lokalu przynajmniej potencjalnie odnoszących się do elementów nieruchomości wspólnej należy sięgnąć do kryterium techniczno-funkcjonalnego, a więc należy uwzględnić nie tylko właściwości konstrukcyjne danej części budynku lecz również stopień powiązania tego zachowania z interesem właściciela konkretnego lokalu oraz interesem ogółu właścicieli lokali. Z perspektywy przyjętego kryterium nie budzi wątpliwości, że fragmenty elewacji budynku powstałe w następstwie całkowitego bądź częściowego zamurowania otworów okiennych lokalu mieszkalnego stanowią część nieruchomości wspólnej, a nie lokalu. W ujęciu cywilistycznym wmurowanie cegieł w otwory okienne skutkuje tym, że te stają się częściami składowymi nieruchomości wspólnej (art. 47§ 2 k.c.). To oznacza, że czynność polegająca na całkowitym bądź częściowym zamurowaniu tych otworów stanowi bezpośrednią ingerencję w nieruchomość wspólną z naruszeniem prawa własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę.

W konsekwencji, częściowe zamurowania otworów okiennych lokalu mieszkalnego przez nadbudowanie parapetów zewnętrznych skutkuje tym, że przeprowadzenie stosowanych prac wymaga uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej przewidzianej w art. 22 ust. 1 pkt. 5u.w.l.

Natomiast wykonanie tej nadbudowy bez tej zgody stanowi bezprawną ingerencję w prawo własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę uprawniającą wspólnotę do wystąpienia z roszczeniami opartymi na art. 222 § 2 k.c.

Zatem wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej.

Uchwała SN z dnia 21 listopada 2013 r., III CZP 65/13

Standard: 24323 (pełna treść orzeczenia)

Z bezspornych ustaleń w sprawie wynika, że wynajęty przez powódkę lokal użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku. Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 uwl).

Wyrok SN z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07

Standard: 53110 (pełna treść orzeczenia)