Roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością

Plan gospodarczy nie kreuje samodzielnie żadnych obowiązków dla właścicieli lokali. Stanowi jedynie zestawienie przewidywanych przychodów wspólnoty oraz jej przewidywanych wydatków na dany rok kalendarzowy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2013 r., I ACa 563/13).

Wyrok SA w Warszawie z dnia 28 listopada 2014 r., I ACa 817/14

Standard: 24413 (pełna treść orzeczenia)

Przepis art. 30 ust. 2 pkt 1 u.w.l. stwierdza jedynie, że przedmiotem corocznego zebrania powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Natomiast, z przepisu art. 22 ust. 3 pkt 2 u.w.l. wynika, że przyjęcie takiego planu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Powiązanie w treści art. 30 ust. 2 pkt 1 u.w.l. przyjęcia planu gospodarczego z wysokością zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 15 ust. 1 u.w.l.), wskazuje, że plan ten ma służyć określeniu prognozowanych w danym okresie przychodów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej, aby możliwe było określenie wysokości zaliczek.

Obserwacja praktyki wskazuje, że w planach gospodarczych właściciele często posługują się dosyć lakonicznymi sformułowaniami, wskazując np. na planowaną wysokość wydatków na „remonty”, nie precyzując w żaden sposób rodzaju i zakresu przewidywanych prac.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nadmiernym wymaganiem w stosunku do planu gospodarczego jest przyjęcie, że plan ten powinien być na tyle precyzyjny, aby poddawał się weryfikacji m.in. co do zakresu i rodzaju zakładanych prac remontowych. Brak jest istotnych argumentów, aby uniemożliwiać właścicielom w planie gospodarczym ogólne formułowanie celów, na jakie będą ponoszone wydatki.

Oczywiście, wskazanie w planie gospodarczym, że określona kwota zostanie przeznaczona na „remonty” nie wyklucza konieczności podjęcia w późniejszym czasie uchwały właścicieli, precyzującej rodzaj i zakres prac, o ile decyzja w tym zakresie będzie przekraczała zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l.).

Nie sposób zatem przyjąć, że przewidzenie w planie gospodarczym „rezerwy remontowej na nieprzewidziane prace” uzasadnia uchylenie uchwały w tym zakresie na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Według Sądu Apelacyjnego, zakładanie konieczności poniesienia nieprzewidzianych wydatków i tworzenie przeznaczonych na nie rezerw jest zgodne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i pozwala na elastyczne reagowanie w sytuacjach losowych.

Podnoszone przez powoda zarzuty, że w ten sposób właściciele są pozbawieni kontroli nad wydatkowaniem takich środków są chybione. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w wypadku zakwalifikowania takich wydatków jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zarząd nie będzie mógł podjąć samodzielnej decyzji w tym przedmiocie (art. 22 ust. 1 u.w.l.) i konieczne będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Jeżeli natomiast środki przewidziane w takiej rezerwie zostaną przez zarząd wydatkowane w sposób niecelowy, niezgodnie z prawem albo – w wypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – bez uchwały właścicieli, może to rodzić różnorodną odpowiedzialność członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jest to jednak zagadnienie niedotyczące prawidłowości podjętej uchwały, ale sposobu jej wykonania. Inaczej rzecz ujmując, z faktu, że każda uchwała może zostać wykonana przez zarząd w sposób sprzeczny z prawem nie sposób wyciągać wniosków co do zgodności danej uchwały z prawem, czy też zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zatem również powództwo w zakresie „rezerwy remontowej na nieprzewidziane prace” nie znajdowało oparcia w art. 25 ust. 1 u.w.l.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13

Standard: 24322 (pełna treść orzeczenia)