Zaskarżenie uchwały o budowie parkingu z miejscami zadaszonymi oraz niezadaszonymi

Zaskarżona uchwała dotyczyła wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i przeprowadzenie inwestycji polegającej na budowie parkingu z miejscami zadaszonymi oraz niezadaszonymi, a także udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (w tym przypadku chodziło o zlecenie wykonania projektu budowlanego, celem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, zawarcie umowy z wybraną przez zarząd firmą, uzgodnienie z wykonawcą harmonogramu terminowego wykonania robót oraz wykonania innych czynności koniecznych dla właściwego wykonania i odbioru robót i przekazania parkingu do użytkowania).

Z u.w.l., a konkretnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 wynika wprost, że dopuszczalne jest wydanie uchwały w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W tym zakresie zatem uchwała nie jest sprzeczna z prawem.

Przyczyną uwzględnienia powództwa było przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała w istocie doprowadza do podziału quoad usum nieruchomości wspólnej, a dla takiego podziału nie jest wystarczająca uchwała wspólnoty, lecz konieczna jest umowa wszystkich współwłaścicieli.

Poglądu tego Sąd Apelacyjny nie podziela.

Podzielić należy rozważania Sądu pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała prócz tego co wypowiadała wprost (zmiana przeznaczenia części gruntu i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu), wprowadzała też i częściowy podział quoad usum nieruchomości wspólnej. W wyniku bowiem wybudowania parkingu każdemu ze współwłaścicieli przysługiwać będzie wyodrębnione miejsce parkingowe, z którego mógłby wyłącznie korzystać, z wyłączeniem innych współwłaścicieli (możliwe jest nawet posadowienie tzw. "pachołków") i ponosić będzie koszty jego utrzymania.

Rodzi się pytanie, czy do dokonania podziału quoad usum konieczna jest umowa wszystkich współwłaścicieli, czy też jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, do podjęcia której konieczna jest uchwała wspólnoty (art. 22 ust. 3 u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd), czy też jest to czynność zwykłego zarządu.

Dla odpowiedzi na to pytanie sięgnąć należałoby do bogatego orzecznictwa odnoszącego się do dokonania podziału quoad usum na gruncie art. 206 k.c., odsyłającego współwłaściciela, który nie zgadza się na decyzję większości co do dokonania takowego podziału, na drogę sądową na podstawie art. 202 k.c., a zatem dotyczy to czynności zwykłego zarządu. Ekspressis verbis wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r. (I CZ 7/97, OSNC 1997/8/111), stanowiąc, że podział rzeczy quoad usum jest czynnością zwykłego zarządu. Skoro jest to czynność zwykłego zarządu, wydanie w tej materii uchwały Walnego Zgromadzenia było nawet czymś więcej niż wymaga to u.w.l. (art. 22 ust. 1 u.w.l.) ale i tym samym uchwała nie jest sprzeczna z prawem. Dokonano bowiem czegoś więcej niż to wymagają przepisy. Zresztą korelowało to z podjęciem uchwały w przedmiocie zmiany przeznaczenia gruntu, co do której konieczne jest podjęcie uchwały wspólnoty.

Zaskarżona uchwała nie jest również sprzeczna z umową właścicieli lokali, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani też i w inny sposób nie narusza interesów powódki.

W dzisiejszych czasach posiadanie samochodu nie stanowi luksusu, lecz jest rzeczą powszechną. Oczywistym jest, że właściciele samochodów, dla których nieraz stanowi on wynik ich pracy i dorobku, pragną utrzymywać pojazd w dobrym stanie, prócz tego mieć możliwość pewnego i łatwego przechowywania. Temu służą parkingi, których urządzenie stanowi w dzisiejszych czasach rzecz całkowicie normalną, zgodną z interesami właścicieli nieruchomości. Zadaszenie parkingu sprzyja należytemu garażowaniu pojazdu i zapobiega korozji. Też wykonanie parkingu z miejscami wyznaczonymi pozostaje w interesie powódki, która wprawdzie nie posiada samochodu, ale w miejscu dla niej wyznaczonym będą mogli bezpiecznie parkować jej goście.

Nie można również przyjąć za Sądem pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała narusza interes powódki, gdyż poczynienie przez niektórych właścicieli lokali znacznych nakładów na nieruchomość wspólną, związanych z wybudowaniem wiat doprowadziłoby do powstania po ich stronie roszczenia o zwrot nakładów wobec pozostałych współwłaścicieli. Po pierwsze z uchwały wynika, że koszty parkingów w wersji b i c pokrywają sami zainteresowani, a po wtóre z regulaminu, stanowiącego załącznik do uchwały, wynika, że każdy użytkownik zobowiązany jest do pokrywania w całości wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem oraz remontami przyporządkowanego do jego lokalu miejsca postojowego. Niesłuszne są zatem obawy powódki, że obciążona zostanie kosztami utrzymania kosztowniejszym miejsc parkingowych.

Nadto Sąd pierwszej instancji popada tu w wewnętrzną sprzeczność. Zaskarżona uchwała doprowadziła bowiem w istocie do podziału quoad usum (tak też i uznał Sąd pierwszej instancji), a w ocenie Sądu Apelacyjnego było to dopuszczalne. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem współwłaściciel, który dokonał nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadającej udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której zostały te nakłady dokonane.

Zarzuty powódki odnoszące się do naruszenia przepisów prawa budowlanego, czy też naruszenia planów zagospodarowania przestrzennego są spóźnione, a ponadto stanowić mogą jedynie przedmiot ewentualnych zaskarżeń na drodze administracyjnej, z czego jak widać powódka już skorzystała. Zarzuty te są spóźnione, bowiem Sąd rozpoznając pozew związany jest powołaną podstawą faktyczną. W tym przypadku w pozwie powódka powoływała się na zarzuty szczegółowo przedstawione w części historycznej niniejszego uzasadnienia. Powołanie dalszych zarzutów naruszyłoby 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, przewidziany w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 23 września 2016 r., I ACa 91/16

Standard: 24311 (pełna treść orzeczenia)