Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej; ułomna osoba prawna (art. 33 [1] k.c. i art. 6 u.w.l.)

Zdolność prawna i sądowa wspólnoty mieszkaniowej nie doznaje ograniczeń.

W przypadku, gdy uznajemy, że ktoś ma zdolność prawną nie musimy badać, czy w konkretnej sytuacji może on być podmiotem określonego stosunku prawnego lub prawa, bo o tym przesądza sam fakt posiadania zdolności prawnej. Uznanie zaś, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną prowadzi do konieczności rozważania w wielu sprawach, czy określony stosunek prawny lub prawo wiążą się z takim zarządem.

Za przyjęciem takiej wykładni omawianych przepisów przemawia także okoliczność, że ustawodawca odstąpił od specjalnej zdolności osób prawnych usuwając z kodeksu cywilnego art. 36 k.c. Przepisy ustawy o odrębnej własności lokali, z których wywodzi się ograniczenie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, można zaś rozumieć jako określenie przedmiotu jej działalności, który wyznacza przede wszystkim dozwolony zakres działania zarządu wspólnoty, a nie ogranicza jej zdolność prawną. Takie ich odczytanie pozwala uniknąć sporów, czy wspólnocie przysługuje zdolność do bycia podmiotem określonego stosunku prawnego lub prawa, a z drugiej strony zapobiega nadużywaniu przez jej zarząd kompetencji do reprezentowania wspólnoty, gdyż może on ponosić wobec właścicieli lokali odpowiedzialność za przekroczenie granic swojego umocowania.

Art. 6 in fine u.w.l. przyznaje wspólnotom mieszkaniowym nie tylko zdolność prawną (zdolność do nabywania praw), ale i zdolność do czynności prawnych (której istotną częścią jest zdolność do samodzielnego zaciągania zobowiązań) oraz zdolność sądową (może być pozywana i może pozywać - jest o niej mowa w art. 64 § 1 k.p.c.) i pośrednio zdolność procesową (art. 65 § 1 k.p.c.). Z tego względu należy przyjąć, że zdolność prawna i sądowa wspólnoty mieszkaniowej jest nieograniczona, jako że nie istnieje w polskim porządku prawnym przepis, który takie ograniczenie by wprowadzał (lege non distinguente nec nostrum est distinguere).

Postanowienie SN z dnia 16 listopada 2021 r., I CSKP 244/21

Standard: 64444 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Zdolność prawna oznacza, że ten kto ją posiada może być podmiotem każdego w zasadzie stosunku prawnego i wynikającego z niego prawa. Tylko wyraźny przepis ustawy może w określonej sytuacji ograniczyć możliwość nabycia konkretnego prawa lub obowiązku. Stwierdzenie to w pełni odnosi się do osób fizycznych. Natomiast zdolność prawna osób prawnych i osób ustawowych nie obejmuje możliwości bycia podmiotem tych stosunków prawnych, które wiążą się tylko z człowiekiem (stosunki rodzinne, czy spadkowe).

Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa, skoro posiada zdolność prawną może być co do zasady podmiotem każdego stosunku prawnego lub prawa (por. wywody prawne SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14).

Brak jest podstaw do uznania, iż zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną

Wyrok SN z dnia 8 marca 2018 r., II CSK 354/17

Standard: 64445 (pełna treść orzeczenia)