Daszki nad tarasami (balkonami)

Z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.                      

Sąd I instancji ustalił, że daszki poliwęglanowe, objęte uchwałą zostały zdjęte ze stelaży zadaszenia podczas prac ociepleniowych ścian budynku, prowadzonych na zlecenie Wspólnoty w 2011 r. W rezultacie koszty związane z przywróceniem stanu poprzedniego w odniesieniu do rzeczonych dasz­ków pozostają w nierozerwalnym związku z koniecznością przeprowadzenia remontu nie­ruchomości wspólnej (bo tylko z tej przyczyny zostały zdemontowane), a to należy w świetle art. 14 pkt 1 u.w.l. do obowiązków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Podobnie byłoby z koniecznością przywrócenia do stanu poprzedniego jakiegokolwiek innego urzą­dzenia służącego wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, który musiał być zdemontowany w związku z remontem nieruchomości wspólnej (np. drzwi balkonowe, okna).

Sąd I instancji wadliwie przyjął, że daszki nad tarasami (balkonami) znajdującymi się na parterze budynku to urządzenia służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, nie stanowiące elementu nieruchomości wspólnej. Naruszenie w tym zakresie przepisów ustawy o własności lokali skutkuje tym, że odmienna kwalifikacja przedmiotu zaskarżonej uchwały, jako odnoszącej się do nieruchomości wspólnej, stanowi podstawę sprzeciwiającą się uznaniu tej uchwały za niezgodną z przepisami prawa (art. 25 u.w.l.).

W stanie faktycznym sprawy wydawać by się mogło, że daszki nad tarasami (balko­nami) znajdującymi się na parterze budynku to typowe urządzenia służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, i że wszelkie koszty związane z ich utrzymaniem obciążają wyłącznie właścicieli. Ze stwierdzeniem tym nie sposób się jednak zgodzić. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji gazowych, wodnych i elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota.

Podobne, choć nie tożsame uwagi poczynić można odnośnie balkonów. Pro­blem natury prawnej balkonów analizowany był tak w doktrynie jak i orzecznictwie Sądu Najwyższego na przestrzeni wielu lat. Z uwagi jednak na różnorodność balkonów, tj. spo­sobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon. Jeśli chodzi o mieszkańców parteru, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z „dobrodziejstwa" posiadania swoistego zadaszenia nad ich balkonami (tarasami), które chroni ich mieszkania położone na najniższej kondygnacji przede wszystkim przed opadami atmosferycznymi. Daszki te stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa, w przeciwnym razie zbędne lub niece­lowe byłoby ich częściowe demontowanie przed ociepleniem ścian i pomalowaniem bu­dynku na nowo.

Z uwagi na powiązanie funkcjonalnie daszków z balkonami (tarasami) i elewacją budynku można stwierdzić, że zamiar wyremontowania ich z funduszy wspólnoty po uprzednim dociepleniu ścian budynku znajdował uzasadnienie.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości również to, że połączenie konstrukcji daszków z budynkiem jest relatywnie trwałe. Sąd I instancji ustalił bowiem, że po ociepleniu ścian budynku me­talowe stelaże pozostały nienaruszone.

Dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd skła­dają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspól­noty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której loka­torzy malowaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany, albo każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu, o odmiennych parametrach, bądź też niektórzy z nich w ogóle by z daszku rezygnowali - a w przedmiotowym budynku mieszkań balkonami (tarasami) na parterze jest 8.

Nawet gdyby teoretycznie założyć, iż częściowy demontaż daszków nie był bezwzględnie konieczny ze względu na prace ociepleniowe budynku albo z uwagi na ich zły stan, to jednak służył on także celom estetycznym - jeśli zostaną one wymienione na nowe, co wpływa pośrednio na sytuację każdego lokatora.

Przyjęcie odmiennej koncepcji oznaczałoby, że lokatorzy prowadziliby remonty daszków we własnym zakresie i w dowolnym czasie, co częstokroć wiązałoby się z niemożnością utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku i es­tetyki całego budynku. Ponadto, gdyby uznać, iż remont daszków leży tylko w gestii właścicieli, to do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść.

Podnieść również należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., na właścicielach jako członkach Wspólnoty ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Obowiązek ten polega m.in. na zapobieganiu sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Takim niebezpieczeństwem z całą pewnością są spadające z dachu budynku przedmioty, sople, śnieg, odrywające się fragmenty elewacji.

W razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań w należytym utrzymaniu budynku, zgodnie z art. 17 cytowanej ustawy, odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tym samym, w interesie wszystkich lokatorów leży doprowadzenie nieruchomości do należytego stanu, a więc także w odnie­sieniu do daszków, które chronią osoby przebywające na balkonach (tarasach) znajdujących się na parterze budynku, którymi są nie tylko właściciele tych lokali, do których tarasy te przylegają, ale okazjonalnie też osoby trzecie.

W oko­licznościach sprawy daszki nad balkonami to element nieruchomości wspólnej, a niezależ­nie od tego na pozwanej Wspólnocie spoczywał obowiązek przywrócenia stanu poprzed­niego, naruszonego w wyniku remontu nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13

Standard: 24294 (pełna treść orzeczenia)