Zaskarżenie uchwały o zamontowaniu na nieruchomości sąsiedniej szlabanu przed wjazdem na osiedle

Na osiedlu (...) w K. od wielu lat istnieje problem z miejscami parkingowymi. Dwa lata pracowano w gronie członków Wspólnoty nad tekstem uchwały nr (...). Dotyczy ona warunków zamontowania szlabanu przed wjazdem na osiedle. Problem z miejscami parkingowymi występuje z powodu bliskiej odległości do klubu (...) oraz klubu fitness.

Ponadto ludzie przyjeżdżają i parkują na osiedlu, a następnie przesiadają się do komunikacji miejskiej. Korzystają z tego parkingu także studenci oraz pracownicy spółki (...). Pomimo tego, że przed wjazdem na osiedle znajdują się znaki drogowe - zakazy wjazdu - z wyłączeniem mieszkańców - nie są one respektowane i problem z brakującymi miejscami do parkowania narasta.

Z tych przyczyn zamontowanie szlabanu jest niezbędne. Ma to mieć miejsce poza terenem, w granicach którego funkcjonuje pozwana Wspólnota, obejmując obszar przynależący do wspólnoty sąsiedniej.

Członkowie Wspólnoty uznali, że finansowanie tej inwestycji udziałami w nieruchomości wspólnej nie byłoby sprawiedliwe, bo np. ktoś może mieć mniejsze udziały, ale więcej samochodów. Zdecydowano, że opłaty będą wnoszone od każdego z lokali.

Art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przepisem bezwzględnie obowiązującym, skoro w tym samym akcie prawnym ustawodawca przewidział wyjątki od ustanowionej w nim zasady, zgodnie z którą wydatki obciążające członków Wspólnoty mają być kształtowane w zakresie wysokości, w zależności od ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zatem uchwała przyjmująca inny sposób partycypacji finansowej członka w przedsięwzięciu zainstalowania szlabanu, nie może zostać uznana za niezgodną z prawem i podlegającą uchyleniu.

Każda Wspólnota może podjąć uchwałę w przedmiocie odstąpienia od finansowania jakiegoś przedsięwzięcia stosownie do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, jeżeli znajduje to racjonalne uzasadnienie.

Nie jest podstawą do uchylenia kwestionowanej uchwały to, że szlaban będzie zamontowany poza nieruchomością wspólną.

Odwołując się do brzmienia art. 12 ust. 2 oraz 14 i 15 ustawy o własności lokali Sąd stanął na stanowisku, iż przewidziane w zaskarżonej uchwale wydatki należy zakwalifikować jako koszty zarządu nieruchomością wspólną, w rozumieniu tych uregulowań.

Związek inwestycji z zarządem nieruchomością wspólną należy bowiem rozumieć funkcjonalnie, a nie rygorystycznie odnosić go wyłącznie do czynności dotyczących tej nieruchomości. Czynienie wydatków na tego rodzaju urządzenia jak szlaban chociaż umiejscowiony na nieruchomości sąsiedniej, traktować należy jako czynności zarządu tą nieruchomością albowiem służą one zaspokajaniu potrzeb wszystkich właścicieli lokali powstałych w związku z ich posiadaniem w części osiedla (...) tworzącej Wspólnotę.

Ustanowienie w zaskarżonej uchwale innego sposobu pokrywania przez członków pozwanej Wspólnoty kosztów realizacji tej inwestycji, w ramach której udział ten jest dla wszystkich właścicieli lokali równy, bez względu na wysokość ich udziałów w nieruchomości wspólnej nie narusza tego przepisu albowiem jest to przepis o charakterze względnie obowiązującym.

Nie tylko bowiem sama ustawa przewiduje od ustanowionej w tym przepisie reguły wyjątki np. wskazany już art. 12 ust. 3 ale także art. 22 ust. 3 pkt 8 u. o w.l. Dopuszcza od niej odstępstwa także orzecznictwo sądowe, by wskazać jedynie dla przykładu na judykat Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015, sygn. III CSK 446/14, powołany za zbiorem Legais, które wskazuje na taką możliwość w warunkach faktycznych indywidualizujących funkcjonowania danej Wspólnoty, w tym rzeczywisty in casu, sposób korzystania z nieruchomości wspólnej do którego określenie sposobu partycypacji w kosztach jej utrzymania i zarzadzania, powinien być dostosowany.

Z taka sytuacją faktyczną mamy do czynienia w rozstrzyganej sprawie albowiem przyjęte uchwale nr (...) rozwiązania, mają określać sposób udziału Wspólnoty i jej członków w inwestycji, która jakkolwiek posłuży wszystkim jej członkom to jednak jest realizowana w miejscu, które leży poza granicami nieruchomości wspólnej.

Nie można też tracić z pola widzenia i nie uwzględniać przy ocenie legalności odstępstwa od zasady ustalania zakresu partycypacji w kosztach tego przedsięwzięcia przez członków Wspólnoty wynikającej z art. 12 ust. 2 ustawy, że, jak wynika z niekwestionowanej przez skarżącego części ustaleń:

a) inwestycja ma zapobiec ograniczeniu korzystania z osiedlowego parkingu przez właścicieli lokali, wynikającego z jego wykorzystywania, pomimo administracyjnych zakazów, przez inne osoby,

b) dla jej zrealizowania konieczne są tożsame, jak zaskarżona, uchwały pozostałych kilku Wspólnot utworzonych na tym osiedlu i wszystkie one już takie uchwały podjęły, przyjmując taką samą regułę udziału swoich członków w sfinansowaniu urządzenia i nikt (poza powodem ) ich nie zakwestionował,

c) do wynikającego stąd konsensusu ponad 400 właścicieli lokali tworzących te Wspólnoty dochodzono przez kilka lat, a ograniczenie dostępu do parkingu przez podmioty postronne jest niezbędne i służy interesowi wszystkich mieszkańców osiedla,

d) każdy z członków Wspólnot, w tym ponad stu członków strony pozwanej, będzie uprawniony do korzystania na równych prawach (w taki sam sposób ) z tego urządzenia, a uprawnienie to będzie związane z przymiotem członka (właściciela lokalu ), pozostając bez związku z udziałem, jakim każdy z nich dysponuje w nieruchomości wspólnej.

Wszystkie te elementy faktyczne uprawniają ocenę, że taki, jak określony w zaskarżonej uchwale sposób określenia udziału członka pozwanej Wspólnoty w kosztach związanych z ta inwestycją jest najbardziej właściwy, zgodny z zakresem uprawnieninia jakie wynikać będzie dla każdego z realizacją tego zamierzenia inwestycyjnego, a co za tym idzie, jest to rozwiązanie także sprawiedliwe w sensie społecznym.

Opisana wyżej, szczególna sytuacja faktyczna jest uzasadnieniem także za tym, aby potwierdzić, że odstąpienie od reguły wynikającej z art. 12 ust. 2 ustawy nie stanowi naruszenia prawa uzasadniającego uchylenie uchwały nr (...) z podanej przez powoda przyczyny.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2018 r., I ACa 1259/17

Standard: 24245 (pełna treść orzeczenia)