Dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu immisji

Immisje mogą - i z reguły oddziałują - na cały budynek, a zatem nie tylko na odrębne lokale, ale także części wspólne nieruchomości. Wobec tego uznać trzeba, że roszczenia odszkodowawcze związane z immisjami z nieruchomości sąsiedniej co do zasady mogą przysługiwać także wspólnocie mieszkaniowej. Najbardziej oczywistym przykładem takich immisji jest przykład pękania murów nośnych budynku, wskutek prac ziemnych na sąsiedniej nieruchomości, czy też zalewanie fundamentów oraz wspólnych piwnic wskutek zmiany stosunków wodnych wywołanych bezprawnymi działaniami właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Skoro wspólnota może mieć własne roszczenia z tytułu szkód wywołanych bezprawnymi immisjami, to zasługująca na aprobatę argumentacja Sądu Najwyższego zawarta w uchwale składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13 musi prowadzić do wniosku, że wspólnota może także nabyć od właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę ich roszczenia wynikające z immisji. Nic też nie stoi na przeszkodzie, aby poszczególni właściciele lokali zlecili wspólnocie rozmowy w ich imieniu i upoważnili do zawarcia porozumienia z podmiotem odpowiedzialnym za immisje w przedmiocie należnego odszkodowania, udzielając jej stosowanego pełnomocnictwa. Wreszcie, nie można wykluczyć i takiej sytuacji, gdy wspólnota w tym zakresie wobec właścicieli niektórych lokali działałaby w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Wyłączenie takich możliwości prawnych nie znajduje dostatecznego uzasadnienia w przepisach prawa.

Wbrew przekonaniu Sąd I instancji, nie ma wobec tego podstaw, aby podważać zawarte przez pozwaną wspólnotę porozumienie z wykonawcą. Uznać trzeba, że w części, w jakiej odnosi się do części wspólnych nieruchomości, zostało ono zatwierdzone uchwałą wspólnoty upoważniającą jej zarząd do zawarcia porozumienia. W części odnoszącej się do immisji w odrębne lokale brak właściwego materiału dowodowego w aktach nie pozwala ustalić tytułu umocowującego wspólnotę do zawarcia porozumienia. Zwraca jednak uwagę, że wszyscy właściciele takie działania zarządu wspólnoty akceptowali, w tym powódka, która nie podważa ważności porozumienia i nie twierdzi, że uzyskane na jego mocy środki są świadczeniem nienależnym, lecz kwestionuje wyłącznie sposób podziału tych środków między członków wspólnoty mieszkaniowej.

Jak już wyżej powiedziano, skoro wspólnocie mogą przysługiwać własne roszczenia związane z bezprawnymi immisjami oddziałującymi na części wspólne nieruchomości, to należy uznać, że właściciele lokali mogli przelać na wspólnotę analogiczne roszczenia służące im z tytułu immisji oddziałujących na ich lokale, mogli również zlecić jej prowadzenie negocjacji i zawarcie porozumienia dotyczącego odszkodowania także w odniesieniu do lokali odrębnych. Co więcej, gdyby nawet wspólnota takim zleceniem lub cesjami nie dysponowała w dacie zawarcia porozumienia, to i tak jej działania byłyby skuteczne prawnie. Relacje wspólnota - właściciele odrębnych lokali powinna być wówczas oceniona według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W przypadku dwóch ostatnich możliwości (zlecenia, prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia) wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanych środków oddzielnie z każdym z właścicieli lokali stosownie do zawartej umowy zlecenia lub przepisów art. 752 i n.k.c. W takim przypadku uchwałą wspólnoty mogłaby ona podjąć decyzję jedynie o przeznaczeniu kwot uzyskanych w zw. z immisjami w części wspólne.

Jeżeli nie doszło do cesji roszczeń na rzecz wspólnot - to w części, w jakiej należne odszkodowanie uzyskane zostało w związku z immisjami w lokale odrębne, a nie we wspólne części nieruchomości, nie może ono być rozdysponowane na podstawie uchwały wspólnoty lecz pozwana wspólnota winna rozliczyć się zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów kodeksu cywilnego z każdym z właścicieli z tego, co uzyskała w związku z immisjami dotykającymi jego lokal odrębny (mieszkalny lub użytkowy). Pamiętać jednak należy, że podjęcie uchwały w przedmiocie wyłączonym z kompetencji wspólnoty jest samodzielną podstawą uchylenia takiej uchwały.

Zakładając natomiast, że właściciele scedowali na rzecz wspólnoty swoje roszczenia, a zatem nabyła ona prawo do decydowania o pozyskanym do swojego majątku odszkodowaniu, to podjęcie ww. uchwał niewątpliwie mieściłoby się w zarządzie nieruchomością wspólną.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 20 lutego 2019 r., I ACa 92/18

Standard: 24169 (pełna treść orzeczenia)