Uchwały wykraczające poza granice nieruchomości wspólnej; związek inwestycji z zarządem; nakłady na nieruchomość sąsiednią

Uchwały właścicieli lokalu wyrażające zgodę na dokonanieprzez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu obejmują wyłącznie czynności dotyczące nieruchomości wspólnej i tak samo udzielonezarządowi pełnomocnictwo przez właścicieli lokali dotyczy czynności mających zaprzedmiot nieruchomość wspólną.

Uchwały, których przedmiot wykracza poza nieruchomość wspólną są bezskuteczne, podobnie jak i czynności prawne dokonane przez zarząd w imieniu wspólnoty mieszkaniowej na podstawietakich uchwał, zgodnie z zasadą nemo plus iuris ad alium transferre potest,quam ipse habet.

Postaniowienie SN z dnia 19 czerwca 2018 r., I CSK 320/17

Standard: 24436

Z ustaleń faktycznych sądów meriti wynika, że zarówno status prawny, jak i struktura podmiotowa nieruchomości, których dotyczy sporna uchwała są różne. Tylko w ramach tzw. nieruchomości budynkowej ukształtowała się wspólnota mieszkaniowa. Natomiast w przypadku pozostałych odrębnych prawnie nieruchomości (m.in. garażowej i parkingowej) na ich bazie nie powstała wspólnota mieszkaniowa, lecz stanowią one współwłasność niektórych spośród członków pozwanej wspólnoty w częściach ułamkowych. Dlatego uchwała członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie planu gospodarczego i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nie mogła obejmować planowania kosztów miejsc postojowych i parkingowych znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach oraz opłat z tego tytułu, bowiem tego rodzaju koszty nie pozostają w związku z nieruchomością wspólną, lecz dotyczą zobowiązań osób, którym przysługują prawa do miejsc postojowych i parkingowych, co rzecz jasna wykracza poza zakres normatywny nieruchomości wspólnej i wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 3 ust. 2 i art. 6 zd. 1 u.w.l.

Oczywiście w konkretnym stanie faktycznym nie można wykluczyć a limine sytuacji, gdy w skład kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. wejdą obciążenia związane z korzystaniem z sąsiednich nieruchomości. Jednak aby zostały w taki sposób zakwalifikowane muszą być konieczne dla sprawowania prawidłowego zarządem nieruchomością wspólną i jej utrzymania. Zwracał na to pośrednio uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyroku z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14. Jeśli natomiast tego rodzaju koszty wiążą się z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich przez właścicieli poszczególnych lokali w zakresie np. miejsc postojowych czy parkingowych, wówczas koszty te jako nie związane z nieruchomością wspólną nie mogą być regulowane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd sąsiednich nieruchomości może być natomiast sprawowany w oparciu o przepisy k.c. Gdy zaś na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową powstają określone zobowiązania związane z korzystaniem przez nich z sąsiednich nieruchomości, mogą oni zawierać indywidualne umowy z właścicielami (współwłaścicielami) tych nieruchomości sąsiednich, względnie umocować określony podmiot, który będzie ich reprezentował w stosunkach z właścicielami nieruchomości sąsiednich, bądź w przypadku współwłasności z ustanowionym przez tych właścicieli zarządcą. Okoliczność, że reprezentantem właścicieli lokali w stosunkach z właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości sąsiednich jest zarazem zarządcą nieruchomości wspólnej i nieruchomości sąsiednich nie oznacza, że wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i związane z korzystaniem przez poszczególnych właścicieli lokali z nieruchomości sąsiednich mogą być przedmiotem uchwały członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej.

Objęcie uchwałą właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową planu gospodarczego i wysokości opłat odnoszących się do nieruchomości wspólnej, a także nieruchomości sąsiednich stanowiących współwłasność w częściach ułamkowych niektórych spośród członków tej wspólnoty nie daje jednak podstaw do wzruszenia z tego powodu w całości takiej uchwały, tj. także co do planu gospodarczego i opłat dotyczących nieruchomości wspólnej. Dlatego za błędny należy uznać pogląd Sądu drugiej instancji, iż sporna uchwała tylko z tego względu, że obejmuje plan gospodarczy dotyczący także nieruchomości garażowej i parkingowej jest sprzeczna w całości z prawem i stanowi zarazem wystarczającą przyczynę jej uchylenia w całości w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Wyrok SN z dnia 16 listopada 2016 r., I CSK 791/15

Standard: 53105 (pełna treść orzeczenia)