Zasady odpowiedzialności wspólnoty i jej członków za zobowiązania wspólnoty (art. 17 u.w.l.)

Uznanie wspólnoty mieszkaniowej za tzw. „osobę ustawową”, tj. jednostkę organizacyjną nie będącą osobą prawną w rozumieniu art. 33[1] §1 k.c. zdolną do nabywania praw majątkowych na swoją rzecz, nie pozwala na przyjęcie koncepcji, wg której zobowiązanie o zwrot nakładów na nieruchomość dokonanych przez posiadacza może obciążać tylko tych członków wspólnoty, które były właścicielami lokali w dacie ich zwrotu przez posiadacza. Zaakceptowanie tego zapatrywania kłóciłoby się z ideą wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną przede wszystkim w art. 6 u.w.l.

Właściciel lokalu z chwilą jego nabycia staje się członkiem wspólnoty odpowiedzialnym za jej zobowiązania. Zauważyć należy, iż art. 17 u.w.l. nie daje podstaw do różnicowania odpowiedzialności członków wspólnoty w zależności od daty nabycia prawa do lokalu. Trafnie również zwraca uwagę apelujący na fakt zwrotu części nieruchomości, na którą poczynił powód nakłady przedstawicielom Wspólnoty, a nie poszczególnym współwłaścicielom. Pamiętać przy tym należy, iż legitymowanym biernie w sprawie o zwrot nakładów jest każdoczesny właściciel z tym jednakże zastrzeżeniem, iż pod określeniem „każdoczesny właściciel” rozumieć należy właściciela, na rzecz którego nastąpił zwrot rzeczy. Może nim być inna osoba niż ta, która była właścicielem w czasie dokonania nakładów na rzecz (por. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 324/06).

W konkluzji powyższych rozważań dojść należało do przekonania, że niewątpliwie to właśnie Wspólnota była legitymowana biernie w zakresie żądania zapłaty z tytułu poniesionych przez powoda nakładów na nieruchomość wspólną.

W tej sytuacji zbadania wymagało, czy pozwani współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność obok Wspólnoty. W ocenie Sądu Apelacyjnego przepis art. 17 u.w.l. nie daje ku temu podstaw. Jak wskazano już wyżej, wspólnota mieszkaniowa stanowi „osobę ustawową”, o której mowa w art. 33[1] § 1 k.c. W konsekwencji za zobowiązania wspólnoty jej członkowie ponosić będą jedynie odpowiedzialność subsydiarną, która powstaje dopiero z chwilą, gdy wspólnota stanie się niewypłacalna (art. 33 [1] §2 k.c.). Nie można przy tym przyjąć, że art. 17 u.w.l. stanowi przepis szczególny w rozumieniu wskazanej w ostatniej kolejności normy, albowiem regulacja z art. 17 u.w.l. nie odnosi się w ogóle do charakteru odpowiedzialności członka wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie zakresu tej odpowiedzialności. Powód w rozpoznawanej sprawie nie wykazał w żaden sposób, że Wspólnota jest niewypłacalna, a zatem, że powstała odpowiedzialność poszczególnych współwłaścicieli lokali.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 21 października 2016 r., I ACa 722/16

Standard: 28558 (pełna treść orzeczenia)

Wspólnota pobierając ciepło i ciepłą wodę zaciąga wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące nieruchomości wspólnej, za które na podstawie art. 17 ustawy sama ponosi odpowiedzialność, ma więc możliwość podjęcia uchwały zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy energii. Przedmiot takiej uchwały wspólnoty określa art. 22 ust. 2 ustawy., który uwzględnia unormowanie zawarte w art. 21 ust. 1 WłLokU, zobowiązujące zarząd m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, czyli do ustalania za zgodą wspólnoty - określonych w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy kosztów zarządu nieruchomością wspólną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. III CZP 28/06).

Wyrok SA w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., I ACa 506/13

Standard: 34153 (pełna treść orzeczenia)