Odpowiedzialność z tytułu kredytu na remont

W hipotetycznej sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli zrealizowałby swój obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną poprzez wpłatę kwoty odpowiadającej jego udziałowi w tych kosztach, odpowiedzialność za zobowiązanie z tytułu kredytu na remont zaciągniętego przez wspólnotę w dalszym ciągu obciążałoby takiego współwłaściciela w części odpowiadającej jego udziałowi. Konieczne byłoby zatem wyłączenie jego odpowiedzialności poprzez zrzeczenie się długu przez wierzyciela, jednakże nie wywierałoby ono skutku prawnego w stosunku wewnętrznym między współwłaścicielami i wspólnotą, który regulowany jest przepisami ustawy o własności lokali. Konieczne zatem byłoby zawarcie umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami wyłączającej odpowiedzialność danego właściciela za konkretne zobowiązanie wspólnoty.

Kwestią zatem jest, czy taka umowa byłaby zgodna z uregulowaniem zawartym w art. 17 u.o.w.I. Przepis ten, jak większość przepisów ustawy o własności lokali, ma charakter normy iuris cogentis, a zatem nie można generalnie wyłączyć umownie jego mocy obowiązującej.

Art. 17 u.o.w.I. jako zasadę przyjmuje, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada za część zobowiązania wspólnoty (w tym wypadku z tytułu kredytu na remont), natomiast nie uzależnia odpowiedzialności poszczególnych współwłaścicieli od tego, czy zrealizowali oni swój obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu niezależnie od zobowiązania zaciągniętego przez wspólnotę.

Ukształtowanie umownej odpowiedzialności właścicieli inne, niż zawarte w art. 17 u.o.w.I. jest zatem dopuszczalne w takim zakresie, w jakim nie narusza zasady w nim określonej i nie wyłącza odpowiedzialności wszystkich współwłaścicieli za zobowiązania wspólnoty.

Przychylić się należy do poglądów doktryny, iż możliwe jest zaostrzenie zasady odpowiedzialności wszystkich, lub niektórych współwłaścicieli poprzez np. wprowadzenie odpowiedzialności solidarnej z tym, że modyfikacja taka jest dopuszczalna jedynie w wypadku zawarcia umowy przez wszystkich współwłaścicieli.

Wyrok SN z dnia 28 marca 2012 r., V CSK 150/11

Standard: 24093 (pełna treść orzeczenia)