Dopuszczalność umownych odstępstw od zasad odpowiedzialności właścicieli określonych w art. 17 u.w.l.
Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.)
Zgodnie z art. 17 za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie są możliwe od niego odstępstwa. Oznacza to, że Wspólnota nie posiada swobody w określaniu odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania wspólnoty i nie może przyjmować innych kryteriów tej odpowiedzialności, niż wielkość udziału właściciela w nieruchomości. Nie może też uzupełniać w żaden sposób tego kryterium kryteriami dodatkowymi.
Zaciągnięty przez Wspólnotę kredyt inwestycyjny jest zobowiązaniem, o jakim mowa w powyższym przepisie.
Dlatego też odpowiedzialność każdego właściciela za to zobowiązanie jest ograniczona do wielkości jego udziału we współwłasności. Zaskarżona uchwała Nr (...) obciążająca właścicieli poszczególnych lokali zaliczkami na zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego w zróżnicowanej wysokości uzależnionej od momentu wykupu przez nich swoich lokali i od czasu ich użytkowania jest zatem sprzeczna z treścią art. 17 ustawy.
Wyrok SA w Białymstoku z dnia 28 marca 2013 r., I ACa 28/13
Standard: 24072 (pełna treść orzeczenia)
Art. 17 u.o.w.I. jako zasadę przyjmuje, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada za część zobowiązania wspólnoty (w tym wypadku z tytułu kredytu na remont), natomiast nie uzależnia odpowiedzialności poszczególnych współwłaścicieli od tego, czy zrealizowali oni swój obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu niezależnie od zobowiązania zaciągniętego przez wspólnotę.
Ukształtowanie umownej odpowiedzialności właścicieli inne, niż zawarte w art. 17 u.o.w.I. jest zatem dopuszczalne w takim zakresie, w jakim nie narusza zasady w nim określonej i nie wyłącza odpowiedzialności wszystkich współwłaścicieli za zobowiązania wspólnoty.
Przychylić się należy do poglądów doktryny, iż możliwe jest zaostrzenie zasady odpowiedzialności wszystkich, lub niektórych współwłaścicieli poprzez np. wprowadzenie odpowiedzialności solidarnej z tym, że modyfikacja taka jest dopuszczalna jedynie w wypadku zawarcia umowy przez wszystkich współwłaścicieli.
Wyrok SN z dnia 28 marca 2012 r., V CSK 150/11
Standard: 24091 (pełna treść orzeczenia)