Niewyłączność zaliczki w zakresie ponoszenia kosztów zarządu przez członków wspólnoty

Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga więc stałego dopływu tych środków w zaplanowanej wysokości. W tym celu ustawodawca wprowadził obowiązek uiszczania comiesięcznych zaliczek. Ma on charakter bezwzględnie obowiązujący w tym sensie, że właściciele nie mogą wyeliminować tej formy ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zastąpić jej innymi rozwiązaniami. Błędne jest więc stanowisko Sądu Okręgowego, wedle którego zasady gromadzenia środków na funduszu remontowym są odmienne od zasad rządzących "funduszem eksploatacyjnym". W konsekwencji brak jest możliwości rezygnacji z zaliczkowego systemu zasilania funduszu remontowego, podobnie jak to ma miejsce w odniesieniu do pozostałych kosztów zarządu. Konkluzja ta nie oznacza jednak, iż system ten jest jedynym możliwym rozwiązaniem. Obok niego, nie naruszając art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, możliwe jest uzupełnianie środków przeznaczonych na cele remontowe o jednorazowe wpłaty dokonywane przez właścicieli, przy czym obowiązek ten musi wynikać z uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy).

W oparciu o powyższe Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że system zaliczkowy nie jest jedynym sposobem na pokrywanie przez członków wspólnoty wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a tym samym, że możliwe jest uchwalenie obowiązku poniesienia przez właścicieli dodatkowego, jednorazowego ciężaru finansowego związanego z nieplanowanymi, lecz niezbędnymi kosztami zarządu. W sytuacji, w której wysokość kosztów remontu nie była znana przy ustalaniu planu gospodarczego, uchwalenie jednorazowej wpłaty na ten cel nie pozostaje w sprzeczności z przepisami ustawy o własności lokali, a tym samym brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały na podstawie art. 25 ustawy. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 2012 r., w którym trafnie stwierdził, że ubezpieczenie budynku, w którym znajdują się lokale członków wspólnoty, może być sfinansowane ze środków zgromadzonych w ramach jednorazowej wpłaty (I ACa 520/12).

Wyrok SA w Warszawie z dnia 24 września 2013 r., I ACa 571/13

Standard: 24070 (pełna treść orzeczenia)