Różnicowanie wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 i art. 12. ust. 2 u.w.l.)

Użyte w art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l. określenie "wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" mieści w sobie wszelkie koszty, zarówno te o charakterze cywilnoprawnym (remonty, opłaty za dostarczone media, wywóz śmieci itp.), jak i publicznoprawnym (podatki). Z tego względu, a także z uwagi na to, że zwykle nieruchomość wspólna przynosi niewielki dochód lub zgoła żaden, art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. postanawia, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziałów) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Sąd pierwszej instancji odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97), zgodnie z którym wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l. obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. Powyższy przepis - zdaniem Sądu Najwyższego - stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Oznacza to, że przepis ten nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości.

Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 u.w.l. nie może być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.

Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

W art. 12 ust. 3 u.w.l. - jak kontynuował Sąd Najwyższy - znajduje się wyraźne upoważnienie dla właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń.

Skoro więc zaliczki, o których mowa w art. 13 u.w.l. są sposobem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to wynikająca z art. 12 ust. 3 tej ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki. W konsekwencji tego, wspólnota może podjąć uchwałę o zmniejszeniu wysokości zaliczek w celu zadośćuczynienia zasadzie równości praw i obowiązków właścicieli, jednakże jest to prawo właścicieli, a nie obowiązek.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd pierwszej instancji doszedł do przekonania, że podjęta uchwała jest zgodna z prawem i w żaden sposób nie prowadzi do pokrzywdzenia właścicieli lokali mieszkalnych, zaś zróżnicowanie stawek zaliczek, jakie chcą wnosić właściciele lokali mieszkalnych i garaży wynika z różnego generowania kosztów tych dwóch grup. Zaznaczył przy tym, że jedyną różnicą w uchwalonych zaliczkach dla właścicieli lokali mieszkalnych i garaży jest wysokość stawki za administrowanie/księgowość/sprzątanie. Powyższe zróżnicowanie zostało zaś dokonane na podstawie analizy kosztów administratora Wspólnoty. Przy analizie wzięto pod uwagę fakt, że właściciele garaży nie korzystają z klatek schodowych, stąd koszt ich utrzymania w czystości jest mniejszy (środki czystości, narzędzia, itp.). Ponadto administrator nie rozlicza mediów (wody i centralnego ogrzewania) w garażach, w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych. Także w garażach nie wykonuje się przeglądów instalacji gazowej i pionów wentylacyjnych, które w lokalach mieszkalnych są obowiązkowe. Tym samym koszt za administrowanie/księgowość/sprzątanie garaży jest relatywnie niższy niż lokali mieszkalnych.

Zróżnicowanie stawki wynika zatem z oferty, jaką złożył Wspólnocie administrator nieruchomości, na podstawie której Wspólnota zawarła umowę, w której ustalono niższe stawki za administrowanie w zakresie garaży. Zaskarżona uchwała w części dotyczącej zaliczek za administrowanie jest więc zgodna z ofertą administratora. Tym samym wydatki na poczet administrowania nieruchomością wspólną są proporcjonalne do kosztów jakie ponosi Wspólnota na wynagrodzenie administratora.

Sąd Apelacyjny w całości podziela wykładnię art. 12 ust. 2 u.w.l. dokonaną przez Sąd Okręgowy i wysnute na tej podstawie wnioski, przez co nie ma obecnie potrzeby szerszego ustosunkowywania się do już omówionych kwestii.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, że obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną (w tym zaliczkami na te koszty) musi być równe w odniesieniu do właścicieli różnych kategorii lokali (mieszkalnych i użytkowych). Wyrażona w art. 12 ust. 2 u.w.l. zasada równości odnosi się do proporcji w jakiej każdy właściciel uczestniczy w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną, tj. proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości. Natomiast art. 12 ust. 3 u.w.l. dopuszcza możliwość odstępstwa od tej zasady, poprzez zobligowanie właścicieli lokali użytkowych do zwiększonego (wykraczającego poza ich udział w elementach wspólnych nieruchomości) partycypowania w kosztach utrzymania tych lokali - jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z nich. Wbrew stanowisku skarżącej, wskazanego przepisu nie należy interpretować jako jedynej podstawy różnicowania stawek za poszczególne kategorie lokali ale jako podstawę do zwiększenia (ponad proporcje wynikające z posiadanych udziałów) obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Stąd też podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. i będący jego konsekwencją - zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. są bezzasadne.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 7 czerwca 2018 r., I ACa 133/18

Standard: 24228

Ustanowienie w zaskarżonej uchwale innego sposobu pokrywania przez członków pozwanej Wspólnoty kosztów realizacji tej inwestycji, w ramach której udział ten jest dla wszystkich właścicieli lokali równy, bez względu na wysokość ich udziałów w nieruchomości wspólnej nie narusza tego przepisu albowiem jest to przepis o charakterze względnie obowiązującym.

Nie tylko bowiem sama ustawa przewiduje od ustanowionej w tym przepisie reguły wyjątki np. wskazany już art. 12 ust. 3 ale także art. 22 ust. 3 pkt 8 u. o w.l. Dopuszcza od niej odstępstwa także orzecznictwo sądowe, by wskazać jedynie dla przykładu na judykat Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015, sygn. III CSK 446/14, powołany za zbiorem Legais, które wskazuje na taką możliwość w warunkach faktycznych indywidualizujących funkcjonowania danej Wspólnoty, w tym rzeczywisty in casu, sposób korzystania z nieruchomości wspólnej do którego określenie sposobu partycypacji w kosztach jej utrzymania i zarzadzania, powinien być dostosowany.

Z taka sytuacją faktyczną mamy do czynienia w rozstrzyganej sprawie albowiem przyjęte uchwale nr (...) rozwiązania, mają określać sposób udziału Wspólnoty i jej członków w inwestycji, która jakkolwiek posłuży wszystkim jej członkom to jednak jest realizowana w miejscu, które leży poza granicami nieruchomości wspólnej.

Nie można też tracić z pola widzenia i nie uwzględniać przy ocenie legalności odstępstwa od zasady ustalania zakresu partycypacji w kosztach tego przedsięwzięcia przez członków Wspólnoty wynikającej z art. 12 ust. 2 ustawy, że, jak wynika z niekwestionowanej przez skarżącego części ustaleń:

a) inwestycja ma zapobiec ograniczeniu korzystania z osiedlowego parkingu przez właścicieli lokali, wynikającego z jego wykorzystywania, pomimo administracyjnych zakazów, przez inne osoby,

b) dla jej zrealizowania konieczne są tożsame, jak zaskarżona, uchwały pozostałych kilku Wspólnot utworzonych na tym osiedlu i wszystkie one już takie uchwały podjęły, przyjmując taką samą regułę udziału swoich członków w sfinansowaniu urządzenia i nikt (poza powodem ) ich nie zakwestionował,

c) do wynikającego stąd konsensusu ponad 400 właścicieli lokali tworzących te Wspólnoty dochodzono przez kilka lat, a ograniczenie dostępu do parkingu przez podmioty postronne jest niezbędne i służy interesowi wszystkich mieszkańców osiedla,

d) każdy z członków Wspólnot, w tym ponad stu członków strony pozwanej, będzie uprawniony do korzystania na równych prawach (w taki sam sposób ) z tego urządzenia, a uprawnienie to będzie związane z przymiotem członka (właściciela lokalu ), pozostając bez związku z udziałem, jakim każdy z nich dysponuje w nieruchomości wspólnej.

Wszystkie te elementy faktyczne uprawniają ocenę, że taki, jak określony w zaskarżonej uchwale sposób określenia udziału członka pozwanej Wspólnoty w kosztach związanych z ta inwestycją jest najbardziej właściwy, zgodny z zakresem uprawnieninia jakie wynikać będzie dla każdego z realizacją tego zamierzenia inwestycyjnego, a co za tym idzie, jest to rozwiązanie także sprawiedliwe w sensie społecznym.

Opisana wyżej, szczególna sytuacja faktyczna jest uzasadnieniem także za tym, aby potwierdzić, że odstąpienie od reguły wynikającej z art. 12 ust. 2 ustawy nie stanowi naruszenia prawa uzasadniającego uchylenie uchwały nr (...) z podanej przez powoda przyczyny.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2018 r., I ACa 1259/17

Standard: 24244 (pełna treść orzeczenia)

Przepisy art. 12 i 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie stanowią podstawy nałożenia na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń, od wynikających z wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Mogą one normować tego typu sytuację, lecz w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 22 lutego 2018 r., I ACa 851/17

Standard: 24285 (pełna treść orzeczenia)