Zaliczki w formie bieżących opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej (art. 15 ust. 1 u.w.l.)

Ustawodawca postanowił o zaliczkowej formie wnoszenia przez każdego z członków wspólnoty comiesięcznych, płatnych z góry opłat, co nakłada na zarząd (administratora) wspólnoty mieszkaniowej pewne obowiązki, aby nie dopuścić do zadłużenia poszczególnych właścicieli w stosunku do wspólnoty i całej wspólnoty wobec jej wierzycieli. Konieczne jest szacowanie z dużym wyczuciem i starannością kwoty należnych zaliczek. W praktyce jednak ścisłe oszacowanie kwot potrzebnych może okazać się trudne i dlatego zaliczki są kwotami szacunkowymi. Mają bowiem zapewnić płynną bieżącą gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów właśnie na ten cel. W przeciwnym razie mogłoby dojść do powstania sytuacji braku środków na bieżące koszty zarządu, co z jednej strony, powodowałoby konieczność zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów przez wspólnotę i zwiększałoby koszty realizacji planów wspólnoty o koszty otwarcia i obsługi kredytu, z drugiej strony, wiązałoby się z koniecznością późniejszego, nieraz długotrwałego egzekwowania należności od poszczególnych członków wspólnoty.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2018 r., VI ACa 1822/16

Standard: 24248 (pełna treść orzeczenia)

Przewidziany w art. 15 u.w.l. obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez nich kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 ustawy. Przepis ten o charakterze bezwzględnie obowiązującym przesądza o zaliczkowej formie wnoszenia przez każdego z członków wspólnoty comiesięcznych, płatnych z góry opłat, których wysokość właściciele powinni określić w uchwale w myśl art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l., przy czym nie może ona być niższa niż kwota ustalona jako iloczyn sumy całkowitych kosztów miesięcznych (lub rocznych) zarządzania nieruchomością wspólną i wielkości udziału, jakim dany właściciel lokalu dysponuje w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 3 ust. 3 i 5, art. 12 ust. 2 u.w.l.

Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane i wniesione zaliczki, właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę - każdy w odpowiedniej ułamkowej części, ponieważ, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. są oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali - każdemu w odpowiedniej ułamkowej części (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 lipca 2013 r., I ACa 329/13, Legalis numer 737195).

Po zakończeniu każdego roku kalendarzowego zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości obowiązany jest w myśl art. 29 u.w.l. przedstawić członkom wspólnoty sprawozdanie z działalności za rok ubiegły, a zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w tej nieruchomości. Jeśli nie dochodzi do celowego zróżnicowania obciążeń właścicieli poszczególnych lokali w związku ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych na podstawie art. 12 us. 3 u.w.l., to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji dla ustalenia obciążeń poszczególnych właścicieli musi być znana wysokość ich udziału i stawka zaliczki, jaką uiszczać mają właściciele. Stawka ta powinna zaś być ustalana w uchwale w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, gdyż wpłacana przez właścicieli lokali zaliczka ma służyć pokryciu tylko takich kosztów.

Za dopuszczalne należy uznać wyodrębnianie z zaliczki części przeznaczonej na fundusz remontowy wspólnoty, czy na koszty dostarczania mediów do lokali, które jednak nie są kosztami zarządu nieruchomością wspólną i powinny być rozliczane odrębnie dla każdego lokalu także wtedy, gdy brakuje urządzeń pozwalających mierzyć zużycie w poszczególnych lokalach. Uchwalając wysokość zaliczek na dany rok, właściciele lokali dzielą te zaliczki na te części, niejako przeznaczone na różne cele.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 8 września 2017 r., I ACa 958/16

Standard: 24284 (pełna treść orzeczenia)

Zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, zatem jej wysokość powinna zostać określona przy uwzględnieniu rzeczywistych kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej i musi być bezpośrednią funkcją tych kosztów, które istotnie stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną na poczet których opłacane są co miesiąc zaliczki w zakresie obejmującym opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, to koszty związane wyłącznie z nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 2 WłLokU). Nie są tymi kosztami koszty związane z rozliczaniem usług dostarczanych za pośrednictwem wspólnoty lub zarządcy na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, które zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU obowiązany jest ponosić właściciel lokalu. Należy więc odróżnić zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną od zaliczek na indywidualne koszty utrzymania i eksploatacji lokali. Żaden z właścicieli nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela, a środki wpłacane przez właścicieli na ten cel nie są zaliczkami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządca ma obowiązek rozliczyć się z nich po zakończeniu okresu rozrachunkowego, gdyż ewentualna nadpłata z tytułu tych zaliczek stanowi nadal własność właścicieli lokali. W konsekwencji ani nadwyżka przychodów nad kosztami, ani nadwyżka kosztów nad przychodami w zakresie rozliczeń kosztów, które powinny być rozliczone jako koszty poszczególnych właścicieli nie może być uchwałą wspólnoty przeniesiona na następny rok i przeznaczona na koszty zarządu nieruchomością wspólną (nadwyżka przychodów) lub pokryta w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną (nadwyżka kosztów), gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z przepisem art. 13 ust. 1 i art. 14 ww. ustawy. Wspólnota może dowolnie dysponować jedynie nadwyżkami dochodów i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 maja 2017 r., I ACa 1035/16

Standard: 10316 (pełna treść orzeczenia)